بازانديشي در طرح‌هاي توسعه شهري، افزايش عرضه زمين براي كاهش قيمت مسكن و جبران كسري بودجه

چكيده: علي‌رغم ضروري بودن مسكن، قيمت بالا، آن را از دسترس بسياري از مردم دور كرده است. به‌طوري‌كه شاخص دسترسي مسكن در سال پيش به 47 سال رسيده است. بخش زيادي از قيمت مسكن ناشي از قيمت زمين است. ب با نگاهي به آمار 30 ساله قيمت زمين و مسكن پيداست كه رشد قيمت زمين حتي از رشد بخش مولد مسكن نيز بالاتر است. اين مسئله علاوه بر اثرات نامطلوب در اقتصاد كلان، پايين آوردن توليد مسكن، سوداگري و احتكار زمين، مشكلات اجتماعي بسياري پديد آورده است. يكي از علل بالا بودن قيمت زمين را بايد در ناكارآمدي طرح‌هاي جامع شهري جستجو كرد. طرح‌هاي جامع شهري با خط‌كشي قانوني - غيرقانوني، و نگاه غير توسعه‌اي به شهرها باعث عرضه پايين زمين شده‌اند. از دوره اصلاحات روند توليد زمين‌شهري رو به افول نهاد و طرح‌هاي جامع شهري و مرزهاي قانوني شهرها به‌شدت محافظت شدند. اين روند باعث توليد اسكان‌هاي غيررسمي در اطراف شهرها شد. تقاضاي انباشته يا به‌صورت افزايش قيمت زمين در داخل محدوده و يا به‌صورت اسكان غيررسمي در حاشيه خود را نشان داد. حومه‌هاي غير برنامه‌ريزي‌شده‌اي كه دو سه دهه بعد در كميسيون‌هاي بازانديشي طرح جامع با مشكلات فراوان به شهرهاي اضافه مي‌شوند ارزيابي سازمان برنامه بودجه از توفيق طرح‌هاي جامع شهري نشان مي‌دهد تحقق آن‌ها نزديك به 15 درصد بوده است و بيشتر زمينه فساد، احتكار و شهر فروشي شهرداري‌ها شده‌اند. ارزيابي‌ها نشان مي‌دهد فرايند طولاني تصويب طرح‌هاي جامع شهري باعث بلاتكليف شدن، در برزخ قرارگرفتن و منجمد شدن توسعه كالبدي حتي درون محدوده‌هاي قانوني شهر نيز شده است. همراهي افكارعمومي با تخلفات ساختماني ناشي از شهر فروشي همچون لواسان، دستور دادستان كشور به بررسي كميسيون ماده 100، تصويب طرح آمايش سرزمين و طرح‌هاي ناحيه شهر ذيل آن و تمايل دولت به سياست‌هاي مشابه همچون زمين صفر؛ پنجره سياستي مناسبي بازكرده است. با محوريت شوراي‌عالي شهرسازي و معماري ايران، مي‌توان طرح‌هاي جامع شهري را كنار گذاشته و مسئوليت برنامه‌ريزي شهرها را به طرح‌هاي تفصيلي داد. توسعه شهرها و محدوده‌هاي آن‌ها نيز را مي‌توان به طرح‌هاي ناحيه شهر ذيل طرح آمايش سرزمين داد. ازآنجايي‌كه در اين طرح‌ها با نگاه توسعه‌اي به شهرها و روستاهاي اطراف آن‌ها نگاه مي‌شود. مي‌توانند موفق‌تر عمل كرده و توسعه شهرها را با اولويت‌هاي آمايشي مديريت كنند. زمين‌هاي دولتي اطراف شهرها قطعه‌بندي و به قيمت روز به فروش برسند تا علاوه بر جبران كسري بودجه دولت قيمت زمين و مسكن را مديريت كند.