طراحي نظام تأمين مالي كارآمد مسكن در شرايط تورمي

تورم بالا در كشور هاي مختلف منجر به تاثيرات منفي بر تقاضاي مسكن شده است؛ زيرا تورم سبب مي شود تا با گذشت زمان، ارزش ميزان بازپرداخت واقعي ماهيانه ي وام توسط افراد كاهش يابد. از اين رو نهادهاي ارائه دهنده تسهيلات براي جبران اينكه ارزش پرداختي واقعي كل برابر با حالتي شود كه تورم وجود ندارد، ميزان قسط هاي اوليه را افزايش مي دهند. در نتيجه نسبت پرداختي ماهيانه به درآمد خانوار در ماه هاي ابتدايي بالاتر از ماه هاي بعدي با تورم بالاتر است و اين نسبت با توجه به سهم بالاي هزينه مسكن از بودجه خانوار در كشور ما، فشار بيشتري را به اقشار مختلف خصوصا دهك هاي پايين درآمدي تحميل مي كند. پس به دليل فشار زياد پرداختي در ماه هاي ابتدايي، خانوارها از خريد مسكن صرف نظر مي كنند. همچنين تورم با ايجاد نااطميناني، بر تقاضاي مسكن تأثير گذار است و در اين حالت، عرضه مانده هاي واقعي پول توسط بانك ها و ساير تسهيلات دهندگان كمتر خواهد بود و در سمت مقابل، قدرت تأمين مالي خانوار كاهش مي يابد. همچنين تورم منجر به افزايش سرعت گردش پول، كاهش سررسيد بدهي ها و تشديد مشكل عدم تطابق زماني بدهي و دارايي ارائه دهندگان تسهيلات شده و تمايل به عرضه وام هاي بلندمدت كاهش مي يابد؛ درنتيجه سازوكار رايج وام هاي رهني هم از سمت عرضه و هم تقاضا، با مشكلات بسياري رو به رو است. راه حلي كه در بسياري از كشور ها پيگيري شده است، به دو دسته تقسيم مي شود: 1) پرداخت يارانه در قالب كاهش نرخ بهره. 2) طراحي وام هاي رهني متناسب با شرايط تورمي. با توجه به اينكه دولت در كشور ما با مشكل كسري بودجه دست و پنجه نرم مي كند و تورم بالا است، راه حل اول راهگشا نيست و مشكلات ديگري را سبب مي شود. اما راه حل طراحي وام هاي رهني متناسب با شرايط تورمي بسيار مناسب تر خواهد بود. البته طراحي اين ابزار مالي به تنهايي كافي نيست و توجه به بستر نهادي لازم جهت عملكرد كارآمد آن بسيار مهم است. از اين رو علاوه بر ارائه انواع ابزارهاي مالي، به بررسي شرايط نهادي لازم مي پردازيم. اين شرايط عبارتست از طراحي بازار ثانويه وام رهني، طراحي قواعد پيش فروش، ايفاي صحيح نقش دولت شامل نقش تخصيصي، توزيعي، ثبات بخشي و تنظيم-گري، تأسيس بانك هاي توسعه اي.