ضمانت اجراي نقض تعهدات از سوي پيش فروشنده و پيش خريدار

قرارداد پیش فروش ساختمان قراردادی است كه در آن ساختمانی كه قرار است در آینده ساخته یا تكمیل شود به فروش می رسد. بنابراین در این قرارداد منبع هنگام عقد وجود ندارد. به همین دلیل در اعتبار این قرارداد در حقوق ایران تردید وجود داشته و این قرارداد عقدی غرری محسوب می شد. اما بررسی متون فقهی و حقوقی نشان می دهد كه فروش مال آینده همواره غرری نبوده بلكه توصیف مورد معامله و تعهد پیش فروشنده رافع غرر می باشد. در خصوص ماهیت این قرارداد بین حقوقدانان اختلاف بود كه این امر در این مقاله مورد بررسی قرار گرفته و دو نظر قابل طرح است. آیا هر دو قابل پذیرش است؟ طبق یكی از این نظریه ها، این قرارداد بیع است و تعهد فروشنده به ساخت مقدمه تسلیم می باشد. اما عقدی كه ماهیت این قرارداد را دقیق تر توصیف می كند عقد استصناع است. این عقد، عقدی مختلط می باشد كه از جهت تملیكی بودن شبیه بیع بوده و از جهت تعهد ساخت شبیه اجاره ی اشخاص و مقاطعه است. تعهد اصلی فروشنده تعهد به ساخت مبیع مطابق شرایط قراردادی و در موعد مقرر است كه ضمانت اجرای اصلی نقض این تعهد دریافت خسارت تاخیر تسلیم است. حق اصلی خریدار در این قرارداد تملك مبیع بوده و تعهد اصلی او نیز پرداخت عوض قراردادی در اقساط معین می باشد. بموجب قانون پیش فروش ساختمان دادگاهها صلاحیت رسیدگی به این قرارداد را نداشته و اختلافات مربوط به این قرارداد باید از طریق صلح حل و فصل گردد.