مقايسه شاخص‌هاي قيمتي تكرارشونده (BMN و كيس ـ شيلر) در بازار مسكن شهر تهران

هدف: تغيير قيمت مسكن، همواره دغدغه سياست‌گذاران، سرمايه‌گذاران و حتي عموم مردم به‌عنوان سرمايه‌گذار و مصرف‌كننده بوده است. با توجه به ويژگي ناهمگني مسكن، اندازه‌گيري تغييرهاي آن با مشكلات جدي روبه‌رو است. تاكنون، در ايران تغييرهاي قيمت مسكن در بازار مسكن شهر تهران با شاخص‌هاي ميانگين نشان داده شده است. با توجه به ناهمگن بودن مسكن، شاخص يادشده به‌خوبي تغييرهاي قيمتي را نشان نمي‌دهد؛ زيرا اگر در دوره‌اي معامله‎ خانه‌هاي گران‌قيمت زياد باشد، شاخص ميانگين افزايش مي‌يابد، در حالي كه ممكن است قيمت مسكن چنين روندي را در آن دوره نداشته باشد. در كشورهاي پيشرفته، از شاخص‌هاي كيفيت ثابت (شاخص هدانيك و شاخص فروش‌هاي تكرارشونده) براي گزارش تغييرهاي قيمت مسكن استفاده مي‌شود. در اين پژوهش مي‌كوشيم شاخص مناسب‌تري براي بازار مسكن تهران ارائه كنيم. روش: در اين پژوهش دو نوع شاخص فروش‌ تكرارشونده (BMN و Case_Shiller) بر مبناي داده‌هاي معامله‌هاي مناطق 1، 3، 6، 11، 16 و 20 شهر تهران، در بازه زماني بهار 89 تا زمستان 96 ساخته شد و اين شاخص‌ها با استفاده از روش برون‌نمونه مقايسه شدند تا مشخص شود كدام شاخص مي‌تواند تغييرهاي مسكن را دقيق‌تر نشان دهد. يافته‌ها: نتايج روش برون‌نمونه‌اي نشان داد كه از بين شاخص‌هاي فروش تكرارشونده (BMN و Case_shiller) شاخص BMN تغييرهاي قيمت مسكن شهر تهران را بهتر نشان مي‌دهد. نتيجه‌گيري: با توجه به اينكه شاخص‌هاي فروش تكرارشونده در مقايسه با شاخص‌هاي ميانگين، تغييرهاي مسكن را بهتر نشان مي‌دهد، پيشنهاد مي‌شود كه سرمايه‌گذاران و سياست‌گذاران براي بررسي روند تغييرهاي قيمت مسكن تهران، از شاخص‌هاي فروش تكرارشونده بيلي و همكاران (BMN) استفاده كنند.