تحليل نقش عوامل موثر بر قيمت زمين با استفاده از مدل رگرسيون وزني جغرافيايي(gwr) (مورد شناسي: شهر بابلسر)

Analysis of the Role of Factors Affecting Land Price Using Geographical Weight Regression Model (Case study: Babolsar city

زمين عنصر اساسي در شكل‌گيري توسعه و گسترش شهرها به‌شمار مي‌رود و دسترسي عادلانه و استفاده بهينه از آن، يكي از مولفه‌هاي اساسي توسعه پايدار محسوب مي‌شود. ميزان سرعت و آهنگ رشد قيمت زمين با موقعيت جغرافيايي زمين رابطه دارد. هدف اصلي اين پژوهش شناخت عوامل موثر بر قيمت زمين در شهر بابلسر، به‌منظور برنامه‌ريزي در مسير توازن و تعادل قيمت‌هاست. براي استخراج و طبقه‌بندي داده‌هاي اين پژوهش از نرم‌افزار gis استفاده شده‌است. جامعۀ آماري پژوهش حاضر، قطعات زمين مسكوني در محله‌هاي شهر است. براي تعيين قيمت، 330 قطعه زمين به‌عنوان نمونه مورد برداشت ميداني قرار گرفت. به‌منظور شناسايي نقش عوامل موثر بر قيمت زمين از مدل رگرسيون وزني جغرافيايي استفاده شده‌است. نتايج يافته‌ها نشان داد ميانگين قيمت زمين در شهر بابلسر 1.337.000 تومان است كه ميانگين قيمت در سيزده محله كم‌تر و در نُه محله بيشتر از آن است. براساس نتايج به‌دست‌آمده از مدل رگرسيون وزني، ضريب تعيين محلي (local r2) در مورد متغيّر وابستۀ قيمت زمين در شهر بابلسر بين 0.57 تا 0.79 است كه برازش خوب و با دقت بالايي را نشان مي‌دهد. نتايج نشان مي‌دهد، با فاصله از خط ساحلي دريا و حركت به‌سمت محله‌هاي جنوبي شهر از ارزش زمين كاسته مي‌شود. محله‌هاي نزديك به ساحل همچون علي آبادمير، نخست‌وزيري، پاركينگ كتي‌بن و وليعصر از دامنۀ قيمت بالاتري برخوردار بوده و محله‌هاي جنوبي مانند مياندشت، قائميه، بي‌بي سرروزه و بخش‌هايي از همت‌آباد و يور‌ محله بالا از دامنۀ قيمت پايين‌تري نسبت‌به ساير نواحي برخوردار هستند. از بين عوامل مختلف، دو عاملِ نزديكي به خط ساحلي و نزديكي به مركز شهر از مهم‌ترين عوامل جغرافيايي تاثير‌گذار در قيمت نهايي زمين در شهر بابلسر هستند.

Equitable access to land and its optimal use are one of the main components of sustainable development. The speed and the growth rate of land prices are related to the regional situation or land. Understanding the factors affecting land prices in Babolsar is the main goal of this research in order to plan the balance of prices. GIS software is used to extract and classify the data of this research. Our statistical population in this research is residential land plots in the city's neighborhoods. In order to determine the price of land, 330 land plots were taken as an example. The geographic weight regression model was also used to analyze the role of seven effective factors on land prices. The results showed that the average price of land in Babolsar is 1337000 Toman. Thirteen neighborhoods of the city were lower than the average and in contrast, nine neighborhoods of the city had a higher price level than the city average. Based on the results obtained from the weight regression model, the local determination coefficient (Local R2) for the dependent variable of land prices in Babolsar is between 0.57 and 0.79 Which shows good fit and high accuracy. As we move from the coastline to the southern parts of the city, the value of the land will be reduced. Neighborhoods close to the beach such as Ali Abadimir, Nokhostvaziri, Parking, Ketiben and ValiAsr and ... will have a higher price tag than other neighborhoods. In return, the southern neighborhoods of the city such as Miandasht, Ghaemie, Bibi Sarrozeh and parts of Hemmatabad and Yur mahalebala based on the estimated local land values, will have a lower price range than other areas of the city. The proximity to the coastline and the Proximity to the city center factor are among the most influential factors in the final value of land prices.