تحليلي بر سياست‌ها و قوانين زمين شهري با تأكيد بر رويكرد مقابله با سوداگري در بازار زمين شهري؛ مورد پژوهي: كلان‌ شهر تهران

An Analysis of Urban Land Policies and Laws with Emphasis on Approach to Deal with Speculation in Urban Land Market A Case Study of Tehran Metropolis

سياست‌­ها و قوانين زمين شهري، عموماً در جهت تخصيص بهينه منابع موجود زمين مي‌باشد. خريد و فروش بدون محدوديت زمين در بازار و عدم دريافت اضافه ارزش زمين از مالك، منجر به سرازير شدن سرمايه ­ها در اين بخش و ايجاد تقاضاهاي سوداگرانه مي‌شود. روندي كه باعث كمبود زمين و افزايش قيمت زمين‌هاي شهري در جريان توسعه ­هاي شهري مي‌گردد. از اين رويكرد، مقاله حاضر قوانين و سياست‌هاي زمين شهري را از رويكرد مقابله با سوادگري، در كلانشهر تهران به بحث گذاشته است. اين تحقيق از سنخ تحقيقات توصيفي-تحليلي و روش كلي حاكم بر تحقيق نيز روش تحليل ثانويه است، كه با استفاده از منابع كتابخانه ­اي و اسنادي مرتبط با موضوع تحقيق انجام گرفته است. نتايج اين بررسي نشان مي‌دهد، كه سياست‌ها و قوانين بخش زمين شهري نه تنها با رويكرد مقابله با سوداگري در اين بخش هدف‌گذاري نشده‌اند؛ بلكه خود به جريان سوداگري در بازار زمين و مسكن شهري قوت بخشيده‌اند. ناكارآمدي نظام مالياتي در اين بخش، ضوابط تفكيك زمين و محدوده‌بندي ناكارآمد شهر در طرح‌هاي جامع، ناكارآمدي قوانين در محدودسازي مالكيت خصوصي زمين‌ها، نبود عزم و همت در مديريت‌هاي محلي تهران براي آماده‌سازي زمين‌ها، عملكرد ضعيف دولت و شهرداري در بازيافت مجدد زمين‌ در بافت‌هاي فرسوده شهري؛ نتيجه سياست‌گزاري‌هاي ناكارآمد در بخش زمين و مسكن و تداوم و رونق هر چه بيشتر سوداگري در بخش زمين و مسكن شهري مي‌باشد.

Land policy making is generally aimed at optimizing the allocation of resources in land and housing. Land buying and selling without restrictions in the market and not receiving added value of land from the owner leads to the investment in the land sector and creation of the speculative demands in land and housing sector. This process causes land shortage and increase in urban land price in the process of urban development. From this point of view, the present study has focused on the laws and policies of urban land in Tehran metropolis. This study is a descriptive-analytical research, and the general method of the research is a secondary analysis. The results of this survey showed that government policies and laws in the land sector not only have not been targeted by countering the speculative approach in this sector, but have intensified the speculation in the urban land market. The ineffectiveness of the tax system in the land and housing sector, zoning rules, land differentiation and inefficiency determine the range of cities in urban comprehensive plans. Also the inability of laws to exclude or restrict the private ownership of urban land, lack of determination and efforts in local management to prepare land for new urban development, the weak performance of the government and municipalities in recycling land in urban areas, inefficient texture, are all the results of the past few decades policy making in the land and housing sector in Tehran metropolis, which in turn result in the continuation and prosperity of more speculation in land and housing sectors of the cities.