شرايط و آثار انتقال قرارداد اجاره به مستأجر جديد در فقه و حقوق ايران

موقعيتي كه از قرارداد براي طرفين قرارداد حاصل مي‌شود، در برخي موارد قابل انتقال است؛ به طوري كه يكي از طرفين قرارداد، موقعيت خود را به شخص ثالثي واگذار مي‌كند و خود از قرارداد كنار مي‌رود و مقصود اين است كه انتقال‌گيرنده، جانشين طرف قرارداد شود و از تمام حقوق و تعهداتي كه از قرارداد براي طرف عقد حاصل گشته، برخوردار شود. از جمله عقودي كه قانون‌گذار، انتقال قرارداد را در آن پيش‌بيني كرده است، عقد اجاره مي‌باشد. هنگامي كه مستأجر، قرارداد اجاره را به غير منتقل مي‌كند، حقوق و تعهدات حاصل از قرارداد به منتقل‌اليه (مستأجر جديد) منتقل مي‌شود و وي قائم‌مقام مستأجر مي‌گردد. راجع به انتقال قرارداد، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76 نيز به تبعيت از قانون مدني، ديدگاهي مشابه دارد. اما در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 مقرراتي خلاف آنچه در قانون مدني پيش‌بيني گرديده، مورد نظر مقنن بوده است؛ به نحوي كه انتقال قرارداد اجاره به مستأجر جديد را منوط به تصريح اين حق در قرارداد و اجازه مالك دانسته و سكوت قراردادي را مورد اجازه و اباحه چنين اقدامي نمي‌داند. فقها بر اين عقيده‌اند كه اگر صراحتاً اذني از موجر براي واگذاري يا انتقال منافع به مستأجر داده نشده باشد و شك داشته باشيم كه در اين حال، مستأجر مي‌تواند منافع مورد اجاره را به غير واگذارد يا نه، همين مقدار كه شرط استيفاي منفعت نشده باشد، ظاهر اين است كه خلافي در جواز نقل نباشد. مهم‌ترين اثر انتقال عقد اجاره، قائم‌مقامي منتقل‌اليه است كه در اين صورت حقوق و تعهدات عقد اجارۀ اصلي به او تسري مي‌يابد. بنابراين دو اثر مهم عقد اجاره، يكي انتقال حقوق و اختيارات و ديگري تعهدات ناشي از عقد اجاره مي‌باشد. نوشتار حاضر به بررسي شرايط و همچنين آثاري كه اين انتقال بر روابط موجر، مستأجر و مستأجر جديد مي‌گذارد، پرداخته و اين امر را بر مبناي موقعيت قراردادي امكان‌پذير دانسته و براي آن ماهيت حقوقي مستقلي در نظر گرفته است.