بررسي مغايرت كاركردي كاربري هاي شهري در ارتباط با ارزش زمين (مطالعه موردي: منطقه 1 شهر تبريز)

رشد ‌‌‌شهرها و افزايش جمعيت آن در دهه‌هاي اخير، زمين شهري را به كالايي ارزشمند از جهت اقتصادي و كمياب تبديل كرده است. اين روند رو به رشد، موجب تقويت هرچه بيشتر نظريه استفاده از زمين در جهت منافع عمومي شهروندان شده و نقش برنامه‌ريزي كاربري اراضي را پررنگ‌‌تر كرده است.با اين وجود گسترش مناسبات سرمايه داري در شهرها، اقتصاد زمين و اضافه ارزش ناشي از آن را كه به دليل محدوديت عرضه و افزايش  تقاضا ايجاد مي شود به وسيله‌اي براي كسب سود اقتصادي تبديل كرده؛ به گونه‌اي كه اين ارزش مازاد، شهروندان را ترغيب مي‌كند كه كاربري زمين خويش را حتي به شكل غيرقانوني تغيير داده و كاربري‌هايي با سودآوري متناسب با اين ارزش را جايگزين كنند. اين تغيير، مغايرت‌هاي كاربريكاركردي در طرح‌هاي تفصيلي را موجب شده و سبب ايجاد نابساماني در شهرها مي شود كه منطقه يك شهر تبريز نيز از اين امر مستثني نيست. اين پژوهش بر‌اساس  هدف در گروه تحقيقات كاربردي قرار مي‌گيرد و به لحاظ ماهيت و گرد آوري داده ها توصيفي تحليلي محسوب مي شود.قيمت زمين براي دو دوره 1390- 1385 و 1394-1390 و تغييرات كاربري در منطقه از طريق برداشت ميداني جمع‌آوري و براي تعيين رابطه بين قيمت و ميزان تغييرات از ضريب همبستگي پيرسون؛ جهت تحليل پراكندگي و تمركز تغييرات در ارتباط با محدوده هاي قيمتي از مدل تحليل لكه‌هاي داغ و در رابطه با شبكه ارتباطي از تابع كرنل و دستور بافر در محيط GIS استفاده گرديده است.نتيجه ضريب پيرسون براي دوره اول برابر 840. و دوره دوم، 0853 مي باشد كه بيانگر وجود همبستگي مثبت و بالا بين دو متغير قيمت و ميزان تغييرات است. بيشترين تغييرات صورت گرفته نيز در محله‌هاي با قيمت زمين بيشتر مي باشد.همچنين 96.7 درصد از كل مغايرت ها در فاصله صد متري شبكه معابر بوده كه از اين مقدار نيز 52.6درصد در فاصله 25 متري راههاي اصلي قرار دارد.