بررسي و تحليل حق شُفْعه در فروش اجزاي كاشانه‌ها

اخذ به شفعه از اسباب قهري تملك در فقه و حقوق موضوعه ايران است و در معاملات غيرمنقول و با تحقق شرايط قانوني امكان توسل به آن براي شفيع فراهم مي‌شود. اشتراك در مالكيت مشاعي اموال غيرمنقول و مشترك بودن مالكيت ممر و مجري در فقه اماميه از عوامل پيدايش حق شفعه است. در فقه عامه علاوه بر اين دو مجاورت دو ملك (همسايگي) نيز از اسباب ديگر تحقق حق شفعه مي‌باشد. با توجه به افزايش جمعيت و نياز روز افزون به مسكن موضوع ساخت و استفاده از كاشانه (آپارتمان) و معاملات آن نيز بين مردم روز به روز رونق بيش‌تري يافته است. همچنين تنوع نياز ساكنين و مجاورين باعث انجام معاملات مربوط به اجزاء آپارتمان مانند انباري و پاركينگ شده است. مالكيت مشاعي آپارتمان در عرصه و اعيان و اشتراك در مالكيت ممر (راهرو و لابي و آسانسور) و مجري (لوله‌هاي آب وتاسيسات) باعث شده است كه فرض استفاده از اخذ به شفعه در معاملات آپارتمان و اجزاء آن محتمل باشد. سؤال اصلي اين مقاله در اين رهگذر عبارت از اين است كه: «آيا مي‌توان حق شفعه را در خصوص اجزاي آپارتمان سازي و جاري دانست و حكم به اجراي اين مورد وفق قانون تملك آپارتمان‌ها و مواد حاكم در قانون مدني، مواد 808 به بعد، داد، يا خير؟» نويسندگان به اين نتيجه دست يافته‌اند كه امكان استفاده از حق شفعه در فروش واحدهاي آپارتماني و فروش اجزاء آن وجود دارد ليكن با توجه به ضوابط مقرر در قانون تملك آپارتمان‌ها و آيين‌نامه اجرايي آن و همچنين دستورالعمل تفكيك آپارتمان‌ها موضوع اعمال حق شفعه نسبت به ساير معاملات اموال غيرمنقول از محدوديت بيش‌تري برخوردار مي‌باشد و مصاديق كم‌تري از اعمال حق شفعه در معاملات مربوط به كاشانه‌ها (آپارتمان‌ها) نسبت ساير املاك وجود دارد.