برآورد ارزش زيبايي شناختي فضاي سبز درختي منطقه جهانشهر كرج به روش رضايت خاطر (هدونيك)

Estimating the aesthetic value of tree green spaces in Jahanshahr neighborhood of Karaj city using hedonic pricing method

فضاي سبز درختي به ‌دليل زيبايي و سايه‌‌اندازي اثر مثبت و قابل توجهي بر قيمت زمين و ساختمان‌‌هاي اطراف دارد. با اين حال، اين ارزش‌ اغلب ناديده گرفته مي‌شود. اين پژوهش با هدف برآورد اثر فضاي سبز درختي بر قيمت ساختمان در منطقه جهانشهر كرج صورت پذيرفت. براي ارزش‌گذاري فضاي سبز درختي از روش رضايت خاطر (هدونيك) بهره گرفته شد. داده‌هاي خريد و فروش 220 دارائي مسكوني (آپارتمان/خانه) منطقه جهانشهر كرج در سال 1395 از شركت دولتي خدمات انفورماتيك راهبر تهيه شد. اطلاعات مكاني و ويژگي‌هاي محله و فضاي سبز درختي با استفاده از تصويرهاي ماهواره‌ايQuickBird و نر‌م‌افزار Arc Gis10/3 جمع‌آوري گرديد. فضاي سبز درختي اطراف ساختمان‌هاي بررسي‌شده به ‌كمك درصد تاج پوشش درختي در پنجره‌اي به‌شعاع‌هاي مختلف در اطراف ساختمان‌ها برآورد شد. سپس، از شعاع بهينه، كه بالاترين همبستگي بين درصد تاج پوشش با قيمت را دارد، در مدل رضايت خاطر (هدونيك) بهره گرفته شد. يافته‌ها نشان داد كه متغيرهاي ساختمان و فضاي سبز درختي اثر معني‌داري بر قيمت هر متر مربع ساختمان دارد. شعاع بهينه براي برآورد درصد پوشش درختي در اطراف ساختمان‌ها 300 متر برآورد شد. تحليل كشش پذيري نشان داد كه هر يك درصد افزايش پوشش درختي در اطراف ساختمان‌هاي مسكوني، قيمت هر متر مربع بنا را 0/6 درصد نسبت به ميانگين افزايش مي‌دهد. از اين رو، فضاي سبز درختي جهانشهر با پوشش ميانگين 4/29 درصد، قيمت هر متر مربع ساختمان‌هاي مسكوني را 6/17 درصد افزايش مي‌دهد. همچنين به ازاي هر 1 كيلومتر دوري از پارك 9/1 درصد از قيمت هر متر مربع بنا كاسته ‌مي‌شود.

Tree green space has a remarkable positive effect on neighboring land and building prices mainly due to its shading and aesthetic quality. Yet, this value are often overlooked. This paper aims to estimate the effect of tree green space on building price in Jahanshahr neighborhood of Karaj city. Hedonic pricing method was used to value tree green space. The data on 220 residential real estate transactions in 2016 within study areas were obtained from the state-owned Rahbar informatics services company. Spatial information and characteristics of neighborhood and tree green space were collected using QuickBird satellite image and Arc Gis10/3 software. Tree green space neighboring studied buildings was quantified using the percentage of tree crown cover within different radius window surrounding the properties. Then, the optimal radius providing the highest correlation between tree cover and building prices was used in the hedonic model. The findings showed that the characteristics of building and tree green space have significant effects on per-m2 price of buildings. The optimal radius used to calculate tree cover around residential buildings found to be 300 meters. Price elasticity revealed that every 1% increase in the tree cover raise the per-m2 price by 0.6% at the sample mean. Therefore, tree green space in Jahanshar with average tree cover of 29/4 % raise the per-m2 price of buildings by 17/6 %. The results also showed that a 1% increase in the road distance to closest park reduces the per-m2 price of buildings by 9.1%. Finally, % morexpensive.