بررسي فقهي - حقوقي تفاوت نحوه تصميمگيري مالكان آپارتمانها و شركاء در مالكيت مشاعي

Jurisprudential-Legal Review of Decision Making Difference Between Apartment Owners and Partners in Joint Ownership

اشاعه به معناي مالكيت اشخاص متعدد در يك مال است. مطابق ماده 576 قانون مدني،اداره‌ي مال مشاع در ابتدا تابع شرايط مقرره بين شركاء بوده و در غير اين صورت نمي‌توان نظر اكثريت را به اقليت تحميل كرد.از جهتي آپارتمانها از حيث عرصه و بخشهاي غير اختصاصي يا مشتركات جزء اموال مشاع محسوب مي شوند. اما آيا در اداره قسمت‌هاي مشترك آپارتمان، همانند مال مشاع‌ نياز به دخالت همه مالكين است و از اين حيث تفاوتي بين تصرف در مال مشاع و قسمت‌هاي مشترك آپارتمان وجود دارد؟ قانون تملك آپارتمان‌ها اذن همه شركاء را لازم ندانسته و تصميم مالكين بيش از نصف مساحت نسبي قسمت‌هاي اختصاصي را براي ساير ساكنين آپارتمان الزام‌آور مي داند.با آنكه اشاعه نمي‌تواند مانع تصرف حقوقي شركاء مال مشاع شود ودر عين حال تصرف مادي در مال مشاع جز با توافق يا اذن تك تك شركاء مشاعي امكان پذير نيست؛ وانگهي در آپارتمان‌ها بدليل وضعيت خاص آن و رشد فزاينده ساخت آپارتمان،هرگونه تصميم‌گيري براي تصرف مادي و تبعا انعقاد قرارداد به منظور انجام اقدامات لازم در جهت استفاده بهينه وحفظ ساختمان ، در قسمت‌هاي مشترك تابع قواعد كلي اداره مال مشاع مندرج در ماده 582 ق.م. نيست و ضرورتي بر اذن همه‌ي شركاء وجود ندارد. در عمل اداره آپارتمانها مبتني بر اصولي است كه منبعث از اداره شركتهاي تجاري به ويژه شركتهاي سهامي به جهت شرايط خاص آن مي باشد.اين امتياز بايد در اداره ساير اموال مشاع كه داراي شركاي متعدد هستند ودر آن حصول اكثريت متصور است اعمال گردد وتغييرات لازم درقانون بوجود آيد.

Joint ownership means the ownership of multiple persons in one property. According to Article 576 of the Civil Code, the administration of communal property is initially subject to the terms of the agreement between the partners, otherwise the majority opinion cannot be imposed on the minority. But does the management of the common parts of the apartment, like the common property, require the intervention of all the owners, and in this respect, is there a difference between the possession of the common property and the common parts of the apartment? The law of ownership of apartments does not require the permission of all partners and the decision of the owners of more than half of the relative area of the private parts is mandatory for other occupants of the apartment. o‎r the permission of each of the common partners is not possible; Moreover, in apartments, due to its special condition and the growing growth of apartment construction, any decision to materially occupy and consequently conclude a contract in order to take the necessary measures for the optimal use and maintenance of the building, in common areas subject to the general rules of common property management in Article 582 BC. It is not and there is no need for the permission of all partners. In practice, the management of apartments is based on principles that come from the management of commercial companies, especially joint stock companies due to its special conditions. This privilege should be applied in the management of other common property that has multiple partners and a majority is expected and necessary changes in law. To occur.