بررسي تحولات حقوقي و قانوني قراردادهاي پيش فروش آپارتمان

زمينه و هدف: روند رو به رشد جمعيت وكمبود فضا در شهرهاي بزرگ وجود آپارتمان‌نشيني را توجيه مي‌كند ساخت‌وساز آپارتمان نيز حرفه مستقل عده‌اي از اشخاص حقيقي و حقوقي شده است در سال‌هاي بعد از انقلاب اسلامي نظر به افزايش جمعيت و به تبع آن افزايش تقاضاي مسكن و از طرفي گران بودن زمين‌هاي شهري سازندگان را بر آن داشت تا بخشي از نياز مالي خود را از طريق پيش‌فروش بخشي از ساخته‌هاي خود تأمين نمايند همچنين كم بودن قدرت خريد متقاضيان نيز از سوي ديگر سبب تشويق ايشان به پيش‌خريد و پرداخت اقساطي ثمن شد همگي اين عوامل دست به دست هم داد تا پديده پيش‌فروش و پيش‌خريد آپارتمان در شهرهاي بزرگ رايج گردد و شيوع پيدا كند. مهم‌ترين هدف تحقيق كمك به حل معضل اختلافات حادث بين متعاملين در قراردادهاي پيش‌فروش كه سهم عمده‌اي از پرونده‌هاي حقوقي در دادگاه‌ها را به خود اختصاص داده است، مي‌باشد. يافته‌ها: با مطالعة تاريخي در روند قانون‌گذاري درخصوص پيش‌فروش ساختمان، يافته‌ها حاكي از اين است كه قانون مصوب 1389 مشكل بسياري از مشكلات قضايي و قانوني پيش روي پيش‌خريداران و پيش‌فروشندگان را مرتفع نموده است و از سوء استفاده‌هاي احتمالي در اين زمينه پيشگيري نموده است. روش تحقيق: اين مقاله به صورت توصيفي تحليلي با بهره‌گيري از روش كتابخانه‌اي و با ابزار فيش‌برداري انجام شده است. ملاحظات اخلاقي: در تمام مراحل اين مقاله؛ اصل امانتداري، صداقت و اصل محتوا رعايت گرديده است. نتيجه‌گيري: در قانون جديد، انواع قراردادهاي پيش‌فروش تفكيك شده‌اند و حقوق و تعهدات طرفين در هريك از اين قراردادها تعيين شده است. تا زمان تصويب اين قانون، نواقصي درباره شرايط انعقاد اين قرارداد وجود داشت كه با تصويب اين قانون و تعيين شرايط آن و مدارك مورد نياز، اين نقيصه برطرف شده است. لزوم ثبت رسمي اين قرارداد و مدارك مورد نياز براي ثبت آن هم در اين قانون قيد شده است. محتويات و بندهاي ضروري قرارداد پيش‌فروش ساختمان در اين قانون تعيين شده است كه مي‌تواند از بروز اختلافات غير ضروري در اين زمينه بكاهد. با الزامي دانستن ثبت مراحل اول و پاياني انعقاد قرارداد در دفتر ثبت اسناد رسمي در قانون 1389، عموم دعاوي ناشي از قراردادهاي پيش‌فروش ساختمان خود به خود حل شده و به منصه ظهور نمي‌رسند و اين امر از مزاياي اين قانون است. اخذ مدارك ضروري مثل پروانه ساخت و بيمه‌نامه و گواهي مهندس ناظر و لزوم ارائه آنها به دفتر ثبت اسناد رسمي، از ديگر مزاياي اين قانون است.