پديد آورندگان :
اسدي، رضا دانشگاه آزاد اسلامي واحد تهران مركزي - دانشكده معماري و شهرسازي - گروه شهرسازي، تهران، ايران , مديري، آتوسا دانشگاه آزاد اسلامي واحد تهران مركزي - دانشكده معماري و شهرسازي - گروه شهرسازي، تهران، ايران , قلي زاده، علي اكبر دانشگاه بوعلي سينا - دانشكده علوم اجتماعي و اقتصادي - گروه اقتصاد، همدان، ايران , حسينعلي، فرهاد دانشگاه شهيد رجايي - دانشكده مهندسي عمران - گروه نقشه برداري، تهران، ايران
كليدواژه :
نظريه ادوار زندگي , انتخاب گسسته , رگرسيون لجستيك چند جمله‌اي , انتخاب مسكن , شهر تهران , تسهيلات شهري
چكيده فارسي :
نظريه «ادوار زندگي» مهم‌ترين ابزار براي درك صحيح از ويژگي‌هاي مسكن و خانوارها است كه رفتار خانوارها در سطح شهر را منعكس مي‌كند. در اين نظريه، خانوارها براساس ويژگي‌هايي نظير بعد خانوار، تعداد فرزندان محصل، وضعيت اشتغال سرپرست، دهك درآمد و ... تعريف مي‌شوند و در نتيجه هر خانوار اولويت‌هاي متفاوتي در انتخاب مسكن دارد. هدف اين پژوهش تحليل ويژگي‌هاي مؤثر خانوارها بر انتخاب مسكن است كه در دو بخش واحد مسكوني و كيفيت دسترسي به خدمات تدوين شد.
به منظور سنجش متغيرها، شهر تهران به عنوان نمونه موردي انتخاب شد و داده‌هاي پژوهش از طرح هزينه-درآمد مركز آمار و برداشت كاربري طرح تفصيلي شهر تهران اخذ شده است. در ابتدا و با استفاده از روش مولتي نامينال تك متغيره و تحليل خوشه‌اي، از ميان دو گروه ويژگي‌هاي «واحد مسكوني» و «كيفيت دسترسي به خدمات»، ويژگي‌هاي مؤثر در مدل انتخاب مسكن شناسايي شدند، متغيرهاي مؤثر در انتخاب «واحد مسكوني» شامل متراژ زيربنا، نوع اسكلت بنا و متغيرهاي مؤثر در «دسترسي به خدمات» شامل دسترسي به خدمات آموزشي و سيستم حمل‌ونقل عمومي بودند كه در مجموع 6 حالت براي انتخاب واحد مسكوني و 8 حالت براي دسترسي به خدمات ايجاد شد. سپس ارتباط ميان ويژگي خانوار و انتخاب مسكن با استفاده از روش رگرسيوني مولتي نامينال چند متغيره در نرم افزار R اجرا شد.
تحليل نتايج مشخص كرد، (1) واحدهاي مسكوني با متراژ 60–90 مترمربع براي خانوارهاي داراي محصل بيشترين جذابيت را دارد، هرچند در پيشينه پژوهش، رابطه ميان محصلان و متراژ واحد مسكوني اثبات شده است ليكن در اين پژوهش مساحت مشخصي براي خانوارهاي داراي محصل مشخص شده است و در ساير متراژ زيربناها، اين رابطه وجود ندارد. (2) با افزايش دهك درآمدي تمايل خانوارها به سكونت در نزديكي فضاهاي آموزشي و فاصله گرفتن از سيستم حمل‌ونقل عمومي بيشتر مي‌شود. (3) خانوارهاي با وضعيت اشتغال سرپرست در گروه كارگر غيرساده در مقايسه با خانوارها با سرپرست كارگرساده، تمايل بيشتري به انتخاب سكونت در نزديكي به سيستم حمل‌ونقل عمومي دارند كه نشان دهنده‌ي اختلاف استطاعت مالي اين دو گروه خانوار است. نتيجه‌‌ي مهم ديگر در گروه متغيرهاي «محل سكونت» و «ويژگي خانوار» آن است كه تنها متغيرهاي مرتبط با شغل و درآمد در انتخاب محل سكونت مؤثر است و ساير ويژگي‌هاي اجتماعي و جمعيتي خانوارها رابطه‌ي معناداري با محل سكونت خانوار ندارد كه خود مي‌تواند بازتابي از شرايط سكونت، نداشتن هويت و پرستيژ محله‌هاي شهر، جدايي‌گزيني اجتماعي در شهر تهران، سياست‌گذاري‌هاي نادرست در حوزه كالاي عمومي و شرايط نامناسب توزيع مسكن در اين شهر است.
چكيده لاتين :
Introduction: The "life cycle" theory is the essential tool for understanding the relationship among
characteristics of housing and households, which reflects the behavior of households in the city. The
theory, households are defined based on household size, number of students, employment status,
income, and age of household. Based on their characters, every household has different priorities in
housing choices. This study aims to analyze that characteristic of households are effective on housing
choice, which develops in two parts: quality of housing unit and access to urban facilities.
Methodology: To measure the variables, the city of Tehran was selected as a case study, and the
research data were obtained from two sources; the data for households’ characters was obtained from the
households’ expenditure-income survey, which implements annually by the National Statistics Center
and the locations of urban facilities were gained by urban development plan of Tehran.
By using a univariate multi-nominal method and cluster analysis, effective characteristics in the housing
selection model were identified from the two groups of characteristics of quality of "housing unit" and
"access to urban facilities", effective variables in selecting "housing unit" are, area of hous unit, the type
of structure building, variables in "access to urban facilities" included access to educational services and
public transportation system, which created a total of 6 options for selecting residential units and 8
options for accessing urban facilities. Then, the relationship between household characteristics and
housing selection was performed using the multivariate regression method in R software.
Results: The analysis of the model revealed that residential units with an area of 60-90 square meters
are the most attractive ones for households with students. Also, increasing the income decile of
households, the tendency of households to live near educational spaces and distance from the public
transportation system increases. Households with the employment status in a non-simple working group
are more inclined to choose to live in houses close to the public transportation system than households
with a caregiver, which indicates the difference in financial capacity between the two groups of
households.
Conclusion: The relationship between students and the area of residential units has been proven in
research background, but in this study, a specific range for the unit area(60-90 square meters) is proved
for households with students. However, the relationship was not proved in other areas of housing
characters, such as the situation of access to urban facilities.
Another important conclusion has occurred in the relation between the variables "residence" and
"household characteristics." Only the variables related to job and income effectively choose a place of
residence. Other social and demographic characteristics of households do not significantly correlate with
the household location. It reflects in living conditions, lack of identity and prestige in the city's
neighborhoods, social segregation in Tehran, incorrect policies in the field of public goods, and
inappropriate housing distribution conditions in this city.
