الگو‌سازي سفته‌بازي در بازار مسكن شهر تهران

Modeling of Speculation in the Housing Market of Tehran

سفته‌بازي در بازار مسكن يكي از عوامل اصلي نوسانات و شوك‌هاي بازار مسكن است كه اثرات مخربي بر اقتصاد ملي و متغيرهاي كلان اقتصادي دارد. وجود انگيزه سفته‌بازي و تأثير پذيري قيمت مسكن از نوسانات و جابجايي مازاد نقدينگي در اقتصاد، قيمت مسكن را دچار نوسان كرده و ايجاد نوسانات ادواري، موجب ايجاد معضلات ساختاري بسياري در بخش مسكن و اقتصاد ملي شده است. در اين مطالعه، الگوي فضايي سفته‌بازي در بازار مسكن مناطق 22 گانه شهر تهران مورد بررسي قرار گرفته است. دوره زماني پژوهش 1380 تا 1398 بوده و براي برآورد الگوها از روش حداقل مربعات غيرخطي استفاده شده است. نتايج حاكي از آن است كه انگيزه سفته‌بازي نتيجه انتظارات قيمتي و تحليل روند قيمت دوره‌هاي گذشته بوده كه به شكل تقاضاي سفته‌بازي در بازار تأثير زيادي در ايجاد نوسانات در بازار مسكن داشته است. همچنين با توجه به كم كشش بودن عرضه مسكن، مي‌توان نتيجه گرفت كه افزايش سرعت توليد و تقويت سمت عرضه، مي‌تواند يك عامل اصلي در كنترل نوسانات بازار در پاسخگويي به تقاضاي سفته‌بازي باشد. همچنين، نتايج نشان داد كه شدت سفته‌بازي در مناطق 1، 2، 3، 5 و 22 شهر تهران بيشتر از ساير مناطق بوده و با حركت از شمال به سمت جنوب شهر تهران، از شدت سفته‌بازي كم شده است. با توجه به نتايج پژوهش، سفته‌بازي در منطقه 1 شهر تهران قبل از سال 1380 شروع شده و براي ساير مناطق اين شهر، از سال 1380 به بعد بوده است.

Speculation in the housing market is one of the main causes of fluctuations and shocks in the housing market that have destructive effects on the macroeconomic variables. In this study, the spatial pattern of speculation in the housing market of 22 districts of Tehran has been investigated. The research period was 2001 to 2019 and Nonlinear Least Squares method was used to estimate the model. The results indicate that the motivation for speculation is the result of price expectations and price trend analysis of previous periods, which was reflected in the form of speculation demand in the market and have a significant impact on fluctuations in the housing market. Also, due to the low elasticity of housing supply, it can be concluded that increasing the speed of production and strengthening the supply side, can be a key factor in controlling market fluctuations by responding to the demand for speculation. The results show that the intensity of speculation in areas 1, 2, 3, 5 and 22 of Tehran is higher than other areas and by moving from north to south of Tehran, the intensity of speculation has decreased. According to the results, the speculation in region 1 of Tehran started before 2001 in the housing market and for other regions, the time of speculation started after 2001.