جايگاه ثبت در انتقال قراردادي اموال غيرمنقول در ايران؛ مطالعۀ تطبيقي با حقوق انگلستان، سوئيس و فرانسه

نظام مالكيت اراضي و املاك يك نظام تكثرگراست كه در هر جامعه‌اي بر اساس مباني حقوقي و نيازهاي آن جامعه به‌گونه‌اي منحصربه‌فرد سامان يافته است. اين تكثرگرايي را تا حد زيادي در نظام‌هاي ثبت املاك و اثر ماهوي ثبت بر انتقال قراردادي اموال غيرمنقول نيز مي‌توان يافت. به‌گونه‌اي كه برخي نظام‌ها از اثر ايجادي ثبت و برخي ديگر از اثر قابليت استناد ثبت سخن مي‌گويند. با اين حال اين پرسش باقي است كه آيا اين تفاوت مرهون تكثرگرايي نظام‌هاي مالكيت است يا خير. از سوي ديگر تحولات نظام ثبت املاك ايران پس از سال 1395 كه با ارائۀ نظريۀ مشورتي شوراي نگهبان و تصويب قانون احكام دائمي توسعه صورت پذيرفت، اين پرسش را مطرح نمود كه جايگاه فرماليسم ثبتي در انتقال قراردادي اموال غيرمنقول در ايران به چه ترتيبي است. در اين پژوهش بر مبناي روش مطالعات كتابخانه‌اي و مراجعه به اسناد قانوني و روش تحقيق توصيفي و تحليلي، با مطالعۀ تطبيقي سه نظام انگلستان، سوئيس و فرانسه ـ به‌عنوان سه نظام الگو در حوزۀ مالكيت و ثبت املاك ـ به اين نتيجه رسيديم كه تنوع در نظام‌هاي ثبتي پيرامون اثر ثبت بر انتقالات قراردادي، مستقيماً مرهون تنوع نظام مالكيت كشورهاست. در اين خصوص نظام‌هاي مالكيت بر مبناي اتكا به دو وصف اطلاق يا انحصار به نظام‌هاي اطلاق‌گرا و انحصارگرا تقسيم مي‌شوند. در نظام‌هاي اطلاق‌گرا همچون فرانسه، ثبت اثر قابليت استناد دارد؛ در حالي‌كه در نظام‌هاي انحصارگرا همچون انگلستان و سوئيس، ثبت اثر ايجادي دارد. بر همين اساس و در چهارچوب ساختار مالكيتي كه در قانون ثبت اسناد و املاك 1310 تعبيه كرده است، نظام ثبت املاك ايران همچنان يك نظام مالكيت به‌موجب ثبت محسوب مي‌شود و تحولات پس از سال 1395 تنها لزوم تنظيم سند رسمي را هدف قرار داده است.