تحليل فضايي عوامل اثرگذار بر قيمت مسكن در كلانشهر تهران

در بين مناطق مختلف شهر تهران نقش متمايز و پر رنگ چند منطقه پر رونق و پردرآمد شمال جغرافيايي با حجم بالاي ساخت و ساز و خريد و فروش، نقش پيشران قيمت را به عنوان اولين فرضيه مطالعه حاضر و عوامل مؤثر بر سطح تقاضا و عرضه مطرح مي‌كند اين پژوهش از نظر هدف كاربردي و از نظر روش توصيفي ـ‌ تحليلي است. در اين پژوهش با استفاده از تكنيك آمار فضايي در محيط Arc GIS اقدام به تحليل و بررسي موضوع شد. براي استخراج داده‌هاي مورد استفاده در اين بخش از آمار و اطلاعات مركز آمار كشور و مطالعات طرح تفصيلي مناطق (كاربري اراضي شهري) همچنين گزارش‌هاي بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران، اداره كل آمارهاي اقتصادي (1396 1385)، گزارش اوضاع اقتصادي و اجتماعي كشور، نتايج بررسي فعاليت‌هاي ساختماني در مناطق شهري تهران و نتايج آمارگيري هزينه و درآمد خانوارهاي شهري و محاسبات نگارندگان و تبديل آن به داده‌هاي مقطعي استفاده شده است. مطابق نتايج آزمون موران وجود اثرات فضايي در تفاوت قيمت مسكن در مناطق ۲۲گانه كلانشهر تهران با سه فاكتور فاصله‌، درجه تمركز و عامل توپوگرافي در سطح معناداري بالايي تأييد مي‌شود. مطابق نتايج ضريب خودهمبستگي فضايي شوك نوساني قيمت وارد بر يك منطقه، به ديگر مناطق كلانشهر تهران نيز سرايت كرده است. به عبارت ديگر در ضريب خودهمبستگي فضايي از ميان 521556 واحد كاربري مسكوني در سطح محلات و مناطق كلانشهر تهران مشاهده مي‌شود كه نوسان قيمت و دامنه آن به شدت تابعي از عامل توپوگرافي و كليشه بالاشهر ـ پايين شهر در ادبيات عاميانه اقتصاد شهري است. به طوري كه از ميان ۳۷۴ محله مورد بررسي در سطح مناطق ۲۲گانه مناطق ۱، ۳،۲،۶، ۵ و ۴ بالاترين قيمت مسكوني و مناطق ۱۲، ۱۵، ۱۸، ۱۱ و ۱۶ كمترين دامنه نوسان و پايين‌ترين وضعيت قيمت مسكن را در دهه مورد بررسي ۸۵ ـ 95 تجريه كرده‌اند.