بررسي نقش محرك هاي مديريتي-اقتصادي در كاهش دوره بهره وري ابنيه نمونه مورد مطالعه: شهر تهران

امروزه موضوع مديريت تقاضاي تخريب و ساخت به عنوان چالشي براي چگونگي حفاظت از ساختمان هاي بادوامي كه همچنان قابل استفاده براي زندگي و فعاليت هستند، تبديل گرديده است. اهميت اين موضوع از آنجايي است كه بر بهره وري شهري مؤثر است. بهره وري شهري، مفهومي كلي است كه شهر و تمامي كاركردهايش را در برمي گيرد. ساختمان از جمله عناصر كليدي در ساختار اقتصادي و همچنين فضايي شهرهاست و نقش تعيين كننده اي در مديريت و توسعه شهري دارد و بهره وري آنها در مفهوم مديريت تقاضاي تخريب و نوسازي به معناي بهره برداري از تمام ظرفيت هاي سازه اي و كالبدي آنها تعريف مي شود. ساختمان همواره يكي از اولويت هاي سرمايه گذاري در شهر تهران بوده است. اين در حالي است كه الگوهاي مديريتي و نظام حقوقي حاكم، فاقد ضوابطي براي مديريت تخريب و ساخت است. اين مهم از آنجايي نشأت مي گيرد كه فوايد سريع الوصول حاصل از تخريب و نوسازي، هزينه هاي بلندمدت ناشي از آن را پنهان نموده است. براين اساس، در اين پژوهش با اتكا بر چند پيش فرض و بهره گيري از روش نمونه گيري چند مرحله اي،چهار هزار و  526 نمونه در سطح مناطق شهر تهران انتخاب و تحليل روند تغييرات آن را با توجه به مباني حقوقي و اقتصادي كلان، مورد بررسي قرار مي دهد. نتايج حاصل از اين تحليل نشان مي دهد كه غلبه ارزش زمين بر ساختمان، اصلي‌ترين محرك تخريب و نوسازي ساختمان ها در شهر تهران است؛ به گونه اي كه مناطق برخوردار از بافت فرسوده، لزوماً سهم بيشتري از صدور پروانه تخريب و نوسازي نداشته اند. همچنين دوام و سن ساختمان، مانعي از سوي ضوابط حقوقي مديريت شهري به منظور جلوگيري از تخريب ايجاد نمي كند. اين در حالي است كه تخريب ساختمان هاي واجد ظرفيت نگهداشت الزاماً براي مديريت شهري منفعتي ايجاد نمي كند. بنابراين ايجاد تغيير در تعاريف و  ضوابط در ايجاد ارزش افزوده و افزايش تمايل به نگهداشت ساختمان از سوي مالك ضروري است.