الگوي سرمايه‌گذاري مسكن با رويكرد بازارهاي موازي

مقدمه مسكن يكي از بخش‌هاي مهم توسعه در يك جامعه است. اين بخش با ابعاد چندجانبۀ خود اثرات زيادي در ارائۀ ويژگي‌هاي جامعه دارد. برنامه‌ريزي در اين بخش از يك سو اهميت اقتصادي و اجتماعي دارد و از سوي ديگر به دليل اشتغال‌زايي اين بخش و ارتباط آن با ديگر بخش‌هاي اقتصادي به عنوان ابزار مناسب به منظور محقق شدن سياست‌هاي اقتصادي به شمار مي‌آيد. در حال حاضر كه عمق بازار مالي بسيار كم است و ظرفيت كمي براي جذب حجم فراوان نقدينگي موجود در كشور را دارد، گزينه‌هاي اندكي براي نگهداري پس‌اندازهاي مردم وجود دارد. اين گزينه‌ها شامل سپرده‌هاي سرمايه‌گذاري بانكي، سهام، ارز، طلا، سكه و مسكن هستند. با توجه به اينكه مسكن تنها يكي از شكل‌هاي ذخيرۀ دارايي است. بنابراين، تقاضا براي مسكن تحت تأثير تقاضا براي ساير بازارها است و نوسان‌ها در بازارهاي ساير دارايي‌ها، بر بازار مسكن تأثيرگذار است. در اين مطالعه سعي شده است اثر حضور مسكن و سهم آن از سرمايه‌گذاري در ايران با تأكيد بر نقش دارايي‌هاي جانشين از جمله (بازار طلا، نرخ ارز، قيمت سهام، نرخ سود سپرده‌هاي بانكي) در دورۀ رونق و ركود مشخص شود. و اينكه در غياب بازار مسكن كدام‌يك از بازارهاي رقيب توانسته سهم بيشتري از سرمايه‌گذاري را به خود جذب كند. مواد و روش‌ها‌پژوهش حاضر از لحاظ ماهيت جزء تحقيقات توصيفي - تحليلي و از نظر هدف جزء تحقيقات كاربردي به شمار مي‌آيد. در تحقيق حاضر داده‌هاي مورد استفاده، به صورت فصلي و از ترازنامۀ بانك مركزي، نماگرهاي اقتصادي و آمار فعاليت‌هاي ساختمان بخش خصوصي جمع‌آوري شد. از روش دلفي براي نظرسنجي و دريافت نظرات كارشناسان و متخصصان امر بهره گرفته شد. در اين مورد به تعداد 20 نفر از كارشناسان و متخصصان حوزۀ مسكن و برنامه‌ريزي شهري انتخاب و نظر آن‌ها به طور پرسشنامۀ مجازي در مورد گويه‌هاي تحقيق مورد پرسش قرار گرفت. براي تجزيه‌وتحليل داده‌ها از آزمون كوواريانس چندمتغيره، مدل ميانگين- واريانس و از روش خود توضيح با وقفه‌هاي توزيعي (ARDL) براي تحليل هم‌‌جمعي داده‌ها استفاده شده است. يافته‌هابراساس يافته‌هاي پژوهش بين مسكن و بازارهاي موازي ارتباط معنا‌داري وجود دارد، به طوري كه بازدهي مسكن بيشترين ضريب همبستگي را با نرخ ارز و كمترين ضريب همبستگي را با نرخ سود سپرده‌هاي بانكي دارد. معنادار نبودن نرخ سود سپرده‌هاي بانكي بيانگر آن است كه اين دارايي نتوانسته است به عنوان رقيب مسكن نقش مؤثري بر ميزان سرمايه‌گذاري مسكن داشته باشد. متغيرهاي نرخ ارز و سهام بازدهي منفي با مسكن دارند يعني مسكن رابطۀ جانشيني با اين دو دارايي در سبد دارايي‌ها دارد. سهام با بازدهي 40/43 درصد و ريسك 58/09 درصد از دارايي‌هاي پرنوسان در دهه‌هاي اخير بوده كه فراز و فرودهاي زيادي را طي كرده است.برآورد الگوي كوتاه‌مدت نشان مي‌دهد ضرايب متغيرهاي شاخص قيمت سهام در سطح اطمينان 95 و با 2 وقفه تأثير منفي و معنا‌داري بر سرمايه‌گذاري بخش مسكن دارد. تأثير نرخ ارز در سطح بي‌معنا و با 4 وقفه مثبت و معنادار است. تأثير قيمت سكه بر سرمايه‌گذاري مسكوني در سطح و با 5 وقفۀ مثبت و با ضريب 2/03 معنا‌دار است. در كوتاه‌مدت متغير سود سپرده‌هاي بانكي در سطح تأثير معناداري بر سرمايه‌گذاري مسكوني ندارد، ولي با يك وقفه تأثير معنا‌دار دارد. نتايج با توجه به رابطۀ تعادلي بلندمدت بين متغيرهاي تحقيق نشان مي‌دهد كشش سرمايه‌گذاري مسكن به نرخ ارز 28 درصد است. كشش سرمايه‌گذاري مسكن به شاخص قيمت سهام 0/21- به دست آمده است؛ شاخص‌هاي قيمت سكه و نرخ سود سپرده‌هاي بانكي به‌ترتيب با ضريب 0/11 درصد و 0/9 درصد روي سرمايه‌گذاري مسكوني تأثيرگذار هستند. نتيجه‌گيرينتايج پژوهش بيانگر اين است كه افراد با سطح درآمدي پايين و ريسك‌گريز بيشتر سرمايه‌گذاري خود را به سپرده‌هاي بانكي اختصاص مي‌دهند. تجزيه‌وتحليل نتايج بيانگر اين است كه بازدهي بازار سهام از بقيه بازارها بيشتر است، اما ريسك اين نوع دارايي نيز بيشتر از بقيه دارايي‌ها است. يعني مسكن رابطۀ جانشيني با سهام در سبد دارايي‌ها در دو دوره سرمايه‌گذاري دارد. طوري كه در فصل ركود مسكن مردم تمايل بيشتري به سرمايه‌گذاري در بازار سهام دارند و در دورۀ افت بازار سهام، سرمايه‌گذاري‌ها به سمت مسكن تمايل پيدا مي‌كند. از سوي ديگر با رونق گرفتن بازار مسكن انگيزۀ سرمايه‌اي بازار مسكن نيز افزايش مي‌يابد و سرمايه‌ها جذب اين بازار مي‌شوند كه بيانگر رابطۀ مثبت و معنادار متغير نرخ ارز با سرمايه‌گذاري مسكوني است. معنادار نبودن قيمت سكه در الگوهاي بلندمدت و كوتاه‌مدت، بيانگر آن است كه سكه طي دهۀ اخير به دليل ثبات قيمت و سوددهي پايين، رقيب قابل توجهي براي مسكن نبوده و افزايش يا كاهش آن تأثير چشمگيري بر سرمايه‌گذاري مسكن نداشته است. سپرده‌هاي بلند‌مدت بانكي نيز به دليل نرخ تقريباً ثابت خود نتوانسته‌اند نقش معناداري را به عنوان رقيب مسكن در نوسان‌هاي سرمايه‌گذاري مسكن داشته باشند. ضريب نرخ ارز نيز در تمامي الگوهاي برآوردشده، معنادار و داراي علامت مثبت بوده است اگرچه در كوتاه‌مدت ممكن است به دليل وجود انگيزه‌هاي سفته‌بازي، اين نتيجه قابل دفاع باشد، اما در بلندمدت براساس نظريۀ سبد دارايي و در نظر گرفتن رابطۀ جانشيني مسكن و ارز، توجيه اقتصادي اين رابطه مشكل است.