بررسي فقهي - حقوقي ضمانت اجراي تخلف از شرط داشتن پاركينگ براي واحد پيش فروش شده در قرارداد پيش فروش ساختمان

عده‌اي از فقها شرط را جزئي از ثمن دانسته و برخي ديگر براي شرط در برابر عوضين، وجود استقلالي قائل شده اند. بر مبناي نظريه دوم، هر شرط باطلي لاجرم موجب بطلان عقد خواهد شد. گروهي از فقها وفاي به شرط را يك تكليف شرعي محض دانسته در مقابل برخي شرط را توامان موجب تكليف بر ذمه مشروط عليه و مستوجب حكم وضعي به نفع مشروط له پنداشتهاند. بر اين اساس يك سو، مشروط عليه مكلف به انجام مفاد شرط است و از سوي ديگر، مشروط له حق مطالبه آن را دارد. بنابراين، تعذر يا تخلف از شرط، مشروط له را بر سر دو راهي فسخ يا امضاي مجاني عقد، سرگردان نميكند؛ بلكه مشروط له در رديف حقوق سنتي خود -يعني حق فسخ- حق مطالبه بهاي مالي شرط را نيز دارد. در قانون پيش فروش برابر مواد 6 و 7 و 8 احكام متفاوت با قواعد عمومي قراردادها از جمله بازيافت ثمن پرداختي به نرخ روز بناء،جريمه تأخير قانوني به شرط فزوني بر مقدار توافق شده و جمع آن با فسخ قرارداد و رعايت قيودي جهت فسخ در فرض فزوني يا كسري مساحت بناء مقرر شده است. بنابراين هر گونه تفسيري از ضمانت اجراهاي قرارداد پيش فروش بايد با توجه به اصول حاكم بر قرارداد از جمله حمايتي بودن قانون و اصل در وضعيت اجراي كامل قرارداد قرار گرفتن متعهدله بر فرض تخلف متعهد صورت گيرد(ماده 8). در قرارداد پيش فروش، بر فرض فقدان پاركينگ حين تسليم به شرط وجود، آنچه متعلق قصد طرفين بوده پرداخت عوض در برابر واحد ساختماني به همراه پاركينگ مي‌باشد و تحويل آپارتمان بدون پاركينگ، خارج از قصد معاملي طرفين بوده است. لذا اجبار خريدار به رضايت به معامله يا فسخ، با توجه به افزايش قيمتها، موجب ضرر است. بنابراين، سواي از ايجاد حق فسخ با لحاظ تعذر تسليم يا تخلف از شرط، با توجه به اينكه هنگام تحويل واحد ساختماني؛ از لحاظ ايفاي تعهد مشمول عمومات مربوط به عين معين ميباشد، تحويل آن در همان وضعيتي كه حين تسليم دارد، موجب برائت ذمه متعهد مي‌شود، لكن از آنجايي كه عدم اختصاص پاركينگ براي واحد ساختماني، معلول تقصير پيش فروشنده ميباشد، پيش فروشنده ضامن پرداخت تفاوت قيمت خواهد بود، نتيجهاي كه از ماده ۲۷۸ قانون مدني به دست مي‌آيد.