طراحي مدل عملياتي رويكرد انتقال حقوق توسعه جهت حفاظت از باغ‌ها و فضاهاي سبز شهري: موردپژوهي باغ‌هاي كن شهر تهران

مقدمه شيوه‌ زندگي در شهرهاي معاصر، به‌ويژه شهرهاي بزرگ و كلان‌شهرها، به ‌گونه‌اي است كه باعث گسست رابطه‌ انسان با طبيعت و عناصر برجسته آن شده است. امروزه، در پي رشد سريع جمعيت شهري و عدم كارآمدي سياست‌ها و قوانين بازدارنده، اولين و بيشترين فشارهاي ساخت‌وسازهاي بي‌رويه و بدون برنامه به باغ‌ها، فضاهاي سبز و زمين‌هاي زراعي موجود در محدودۀ شهرها وارد مي‌شود. رويكرد انتقال حقوق توسعه، از متأخرترين رويكردهاي حفاظت از اراضي ارزشمند شهري در خطر تخريب مانند باغ‌ها و فضاهاي سبز شهري بوده كه در پي ناكارآمدي و عدم توان طرح‌هاي توسعۀ شهري مطرح شده و با ايجاد تعادل ميان منافع عمومي و خصوصي، حفظ اين‌گونه اراضي را ممكن مي‌سازد. اين ابزار مي‌كوشد تا به‌ عنوان سازوكاري بازار‌محور، به برقراري تعادل بين دوگانه‌ حفاظت - توسعه با استفاده از يك سيستم منطقه‌بندي بپردازد و امكان انتقال حقوق توسعه از يك منطقۀ واجد ارزش حفاظتي (منطقۀ ارسال) به يك منطقۀ واجد شرايط توسعه (منطقۀ دريافت) به ‌نحوي ‌كه براي هر دو سودمند باشد را فراهم كند. رويۀ انتقال حقوق توسعه در ايران نيز طي چند دهۀ اخير مطرح شده است؛ اما به علت فراهم نبودن بسترها و سازوكارهاي نهادي و قانوني آن، تا امروز نتوانسته از حوزۀ نظري عبور كرده و به عرصۀ عمل ورود پيدا كند. مهم‌ترين و متأخرترين تلاشي كه در حوزه‌ اجرايي ‌كردن رويكرد TDR انجام شده، تهيه‌ دستورالعمل سازوكار انتقال حق مرغوبيت مالكانه (حق توسعه) در شهر تهران بوده كه در اين پژوهش به آن پرداخته شده است. اين پژوهش به تدوين مدل اقتصادي برنامه در محله‌ كن شهر تهران پرداخته و با هدفِ تنظيم تراز اقتصادي برنامه‌ انتقال حقوق توسعه با محاسبه‌ ارزش بازاري هر مترمربع حق توسعه، به دنبال تعيين مناسب‌ترين نظام تراكمي از نظر اقتصادي جهت بارگذاري و اجرا در مناطق ارسال و دريافت مورد نظر است.مواد و روش‌هاپژوهش حاضر از نظر ماهيت و جهت‌گيري در دستۀ پژوهش‌هاي توصيفي ـ تبييني و از نظر هدف در دستۀ پژوهش‌هاي كاربردي قرار گرفته است؛ در بخش محاسبه و عملياتي كردن برنامه، توصيف داده‌هاي مكاني با استفاده از نرم‌افزار GIS و تحليل كمي داده‌هاي مكاني با استفاده از تدوين فرمول‌هاي رياضي و محاسبۀ ارزش هر مترمربع حق توسعه انجام شده است. به اين‌منظور، در گام اول با استفاده از نرم‌افزار GIS به شناخت محدودۀ ارسال و دريافت و توصيف داده‌هاي مكاني آن‌ها، از جمله بررسي مساحت‌ها و پهنه‌بندي‌ها، پرداخته شده است. در گام بعدي، با توجه به منطقه‌بندي‌هاي پايۀ طرح تفصيلي، دستورالعمل ساز‌وكار انتقال حق مرغوبيت مالكانه (حق توسعه) و با توجه به الزامات برنامه، تراكم‌هاي پايه، مجاز و مازاد در هر دو منطقۀ فرستنده و گيرندۀ حقوق توسعه تعيين شده است. پس از آن، با محاسبۀ حجم عرضه و تقاضا، نسبت به تدوين سناريوهاي بارگذاري در دو منطقه اقدام شده و درمجموع 12 سناريو به دست آمده است كه با موازنۀ عرضه و تقاضا 2 گزينه حذف شده و باقي گزينه‌ها جهت محاسبات اقتصادي انتخاب شده‌اند. در قدم بعدي، با توجه به قيمت زمين و املاك مسكوني، تجاري و باغي به محاسبۀ ارزش بازاري هر مترمربع حق توسعه با تدوين فرمول‌هاي رياضي پرداخته شده و با استفاده از روش هزينه - فايده، امكان‌سنجي اقتصادي گزينه‌ها انجام شده است. براي ارزيابي نهاي گزينه‌ها، ماتريس دستيابي به اهداف به كار گرفته شده است. داده‌هاي مورد نياز براي محاسبات اين ماتريس، در مراحل محاسبۀ برنامه و همچنين، با استفاده از محاسبۀ تقاضاي قابل تأمين در منطقۀ دريافت (جدول 4) به دست آمده است. در پايان نيز، سناريوي 11 به عنوان گزينۀ برتر براي اجراي برنامۀ انتقال حقوق توسعه انتخاب شده است. درخور يادآوري است كه داده‌هاي مورد استفاده در اين پژوهش، در بازۀ زماني مهرماه تا آبان‌ماه 1402 جمع‌آوري شده و مدل عملياتي اين برنامه، بر مبناي آن تدوين شده است.يافته‌هابر اساس مدل اجرايي تدوين‌شده در پژوهش و سناريوي منتخب يعني سناريوي 11، مناسب‌ترين نظام تراكمي از نظر اقتصادي در منطقۀ ارسال شامل تراكم پايۀ 30 درصد براي باغ‌هاي كمتر از 2 هزار متر، 45 درصد براي باغ‌هاي بين 2 تا 5 هزار متر و 30 درصد براي باغ‌هاي بالاي 5 هزار متر است. تراكم مجاز 240 درصد براي كل باغ‌ها و تراكم مازاد نيز 210 درصد براي باغ‌هاي كمتر از 2 هزار متر،  درصد 195 براي باغ‌هاي بين 2 تا 5 هزار متر و 210 درصد براي باغ‌هاي بيش از 5 هزار متر در اين منطقه است. همچنين، در منطقۀ دريافت، تراكم پايۀ 240 درصد براي كاربري مسكوني و 230 درصد براي كاربري تجاري و اداري، تراكم مجاز 480 درصد براي كاربري مسكوني و 430 درصد براي كاربري تجاري و اداري و تراكم مازاد 240 درصد براي كاربري مسكوني و 200 درصد براي كاربري تجاري و اداري در منطقۀ دريافت، مبناي عمل قرار مي‌گيرد. گزينۀ منتخب، با داشتن 128848251/6 ميليون تومان سود و درصد سود 36/65، توانايي ايجاد 11530 واحد مسكوني و 775 واحد خدماتي (تجاري و اداري) را با استفاده از حقوق توسعۀ منتقل شده و همچنين، 5254 واحد مسكوني و 353 واحد خدماتي (تجاري و اداري) را با استفاده از مازاد تقاضاي ايجادشده در منطقۀ دريافت، دارد. مازاد تقاضاي ايجادشده، نشان‌دهندۀ رقابت‌پذيري بازار بوده و هر چه بيشتر باشد، شانس موفقيت برنامه نيز بالاتر است؛ بنابراين، گزينۀ 11 از نظر رقابت‌پذيري نيز مطلوب‌ترين گزينه محسوب مي‌شود. همچنين، در اين گزينه تغيير تراكمي نسبت به تراكم پايه اتفاق نيفتاده و تراكم‌هاي پايۀ الزامي مطابق با طرح تفصيلي بوده؛ يعني حقوق عرفي تراكمي مالكان در هر دو منطقه ارسال و دريافت محترم شمرده شده است.نتيجه‌گيريبررسي‌ها نشان مي‌دهد در ساختار قانوني شهرسازي و برنامه‌ريزي شهري ايران، هنوز جايگاه قانوني برنامه‌هاي انتقال حقوق توسعه تثبيت نشده و ريشه‌هاي اين عدم ثبات را مي‌توان در ابعاد حقوقي - مالكيتي، اقتصادي، نهادي - اجتماعي، فني و نظارتي جست‌وجو كرد. تلاش‌هاي انجام‌شده در جهت قانونمند كردن اين نوع برنامه‌ها در شهر تهران يعني دستورالعمل سازوكار انتقال حق مرغوبيت مالكانه (حق توسعه) نيز هنوز تا اجرايي ‌شدن و نشستن در ساختار شهرسازي شهر تهران فاصله‌ زيادي دارد. بنابراين، لازم است تا براي پر كردن شكاف بين نظريه و عمل در برنامه‌هاي انتقال حقوق توسعه به منظور حفاظت از باغ‌ها و فضاهاي سبز، تمامي ابعاد فوق در ساختار اجرايي و براي هر محدوده در شهر تهران به‌ صورت مجزا، تدقيق و تعيين تكليف مي‌شود و مستنداتي يكپارچه از اين برنامه به دست مي‌آيد. با به‌روزرساني مستمر اين مستندات، مي‌توان برنامه‌اي جامع براي اجراي اين رويكرد طراحي كرده و آن را به حيطه‌ اجرا وارد كرد. در پژوهش حاضر، به طراحي مدل اقتصادي برنامه در محدودۀ باغ‌هاي كن شهر تهران پرداخته شده است و پژوهش‌هاي آتي مي‌توانند به ساير ابعاد اين برنامه بپردازند. با توجه به پرسش‌هاي اصلي، نتايج پژوهش حاكي از آن است كه پارامترهاي اثرگذار در ارزش‌گذاري حقوق توسعه شامل قيمت ساختمان مسكوني، قيمت باغ و هزينه‌ ساخت بوده و پارامترهاي مؤثر در محاسبه‌ طراز اقتصادي برنامه شامل قيمت ساختمان مسكوني و تجاري در منطقه‌ ارسال و دريافت، قيمت زمين، هزينه‌ ساخت و قيمت حق توسعه است. اين موضوع نشان‌دهندۀ آن است كه قيمت املاك يك محدوده، نقشي اساسي در تعيين اقتصادي ‌بودن اين برنامه‌ها ايفا مي‌كند؛ لذا، ارزش‌گذاري هر مترمربع حق توسعه با استفاده از اين معيارها به ‌گونه‌اي انجام شده كه مالك زمين باغي از اين امكان بهره‌مند شود تا به ‌جاي ساخت‌وساز روي زمين باغي خود، از طريق فروش يا انتقال حق توسعۀ ملك به مناطق ديگر، سودي مشابه يا نزديك به آن را به دست آورد؛ تنها در اين صورت است كه مالكان مي‌توانند به مشاركت در برنامه ترغيب شوند.