بررسي تغييرات تراكم‌هاي ساخت و ساز در كلان شهرهاي ايران(مطالعه موردي شهرك زعفرانيه كلانشهر تبريز)

عدم توان مالي عوامل اجرايي ومديريت شهري دركمك به برنامه‌هاي مسكن وتأمين هزينه هاي خدمات شهري، در روند شكل‌گيري و ماهيت تراكم شهري و نيز تحقّق تراكم هاي پيش بيني نشده در طرح هاي توسعه ‏ي شهري موثر بوده است. بنابراين در دوره‌هاي اخير، سياست فروش مازاد تراكم ساختماني توسط شهرداري‌ ها، موجب ايجاداختلال در نظام شهري كشور، سازمان فضايي و سيماي شهري گرديده است. لذاهمين عوامل باعث كمبود كاربري‌ هاي خدماتي و افزايش ازدحام جمعيي گرديده كه به مرور زمان موجبات تبديل شهرها به بستري جهت سوداگري زمين و مسكن را فراهم نموده است. در مقاله‏‌ي حاضر برآنيم با بررسي تغييرات تراكم ساختماني در شهرك زعفرانيه شهر تبريز به سنجش پارادايم‌ هاي تاثيرگذار بر روند شكل ‌گيري تراكم‌ هاي ساختماني در محدوده مورد مطالعه بپردازيم. روش پژوهش حاضر از لحاظ هدف،كاربردي و از نظرماهيت جز تحقيقات توصيفي – تحليلي محسوب مي شود. بر همين اساس جهت جمع‌ آوري داده ‌ها و اطّلاعات از دو شيوه‏‌ي عمده كتابخانه‌ اي – ميداني بهره گرفته شده است. بدين ترتيب كه پس از بررسي مباني نظري پژوهش، ابتدا با استفاده از طرح‌ هاي مصوب شهر تبريز، تعداد طبقات و ضوابط مربوط به تراكم ‌هاي شهري محدوده‌‏ي مورد مطالعه طي بازه زماني 1399 – 1390 استخراج گرديد؛ سپس با مراجعه به شهرداري منطقه 2 تبريز، تعداد پروانه‌ هاي صادر شده، تعداد طبقات ساختماني و درآمدهاي حاصل از فروش تراكم مشخص شد. جهت تجزيه‌ و تحليل داده ‌ها، با استفاده از سيستم اطلاعات جغرافيايي Arc GIS و مدل‌ هاي نظير: كراس‌ تب، مدل هلدرن و مدل شانون، تغييرات تعداد طبقات ساختماني، ميزان رشد شهرك زعفرانيه و ميزان پراكندگي قطعات تغيير يافته مورد تحليل قرار گرفته است. نتايج حاصل از اين پژوهش نشان مي‌ دهد در بازه زماني 1399 - 1390 تغييرات تراكم ساختماني در محدوده مورد مطالعه كاملا محسوس بوده كه مهم ترين عامل تاثيرگذار در اين زمينه، فروش تراكم براي تامين درآمد شهرداري  بوده است.