شناسايي حباب قيمت مسكن در تهران در خلال سالهاي 1387-1371؛ (با استفاده از مدل پوتربا و تيوري Q توبين)

Detecting the Housing Price Bubble in Tehran During 1992-2009(By Using Poterbaʹs Model and Tobinʹs Q Theory

در اين مطالعه نگارنده بر آن است تا با دو رويكرد اقتصادسنجي و گرافيكي به بررسي وجود يا عدم وجود حباب قيمت مسكن در تهران براي دوره‌ي 1387:4-1371:1 بپردازد. براي اين امر مدل پوتربا با تيوري Q توبين تركيب شده تا ابزار آكادميك مناسبي براي تحليل آثار كوتاه مدت و بلندمدت شوك‌هاي عرضه و تقاضا بر قيمت و همچنين انحراف از ارزش بنيادي مسكن فراهم گردد. در رويكرد اقتصادسنجي، با استفاده از متغيرهاي موجود در مدل پوتربا به عنوان عوامل موثر بر تقاضاي مسكن و شاخص Q توبين به عنوان معيار تاثيرگذار بر عرضه‌ي مسكن، قيمت بنيادي مسكن به كمك الگويARDL تخمين زده شده و پسماند مدل به عنوان مولفه‌ي حبابي در نظر گرفته شده است. در رويكرد گرافيكي از روش ديگر شناسايي حباب يعني انحراف از ميانگين بلندمدت برخي شاخص‌ها همچون قيمت به هزينه ساخت، قيمت به اجاره، قيمت به درآمد و قيمت به متغير جمعيتي، بهره‏گيري شده و نمودار نسبت‌هاي مذكور ترسيم شده است. عمدتاً در هر دو روش، وجود حباب در سال‌ 1386 در بازار مسكن تهران تاييد شده است. همچنين يافته هاي مدل ARDL حاكي از آن است كه نرخ تورم، نسبت Q توبين، اجاره‌ي واقعي، تعداد خانوار و موجودي مسكن همگي از عوامل مهم تعيين كننده‌ي قيمت بنيادي مسكن در تهران بوده و اين متغيرها با 95% اطمينان به سمت تعادل بلندمدت گرايش دارند.

In this study, the existence or non-existence of housing price bubble in Tehran is investigated by both econometric and graphical approaches during the period of 1992:Q2 to 2009:Q1. For this purpose, Poterbaʹs model is combined with Tobinʹs Q theory, which provides us with an academic tool for analyzing the effects of supply and demand shocks on house price and also deviations from fundamental value of house price in the LR and SR. In econometric approach, by using the defined variables in Poterbaʹs model as the effective factors on housing demand and Tobinʹs Q ratio as an effective criterion for housing supply, fundamental value of house price is estimated by Autoregressive Distributed Lag (ARDL) model and the residuals of ARDL model is then concerned as the "bubble component". Next, in graphical approach, by using second method of detecting price bubble namely deviation from LR average of some ratios like P/CC, P/R, P/Y and P/DM, their graphs are illustrated. The existence of two price bubbles in Tehran housing market in 1996-97 and 2007-08 is verified mainly in both methods. As well, findings show that all inflation, Tobinʹs Q ratio, real rent, number of households and housing stock are the determining elements of the fundamental value of house price in Tehran and these variables tend to long run equilibrium at a confidence level more than 95%.