هزينه هاي مبادله در فرايند ساخت انبوه‌ مسكن در ايران

Transaction Costs in Mass Housing Production in Iran

انبوه‌سازي و توليد انبوه مسكن طي چند دهه اخير به سياست محوري دولت در زمينه مسكن تبديل شده است. اين سياست از برنامه دوم توسعه با طرح شعار "پاك" به مفهوم پس‌انداز، انبوه‌سازي و كوچك‌سازي به يكي از اركان سياست مسكن و در برنامه سوم به سياست محوري بدل شد. در قالب اين سياست، حمايت‌هايي از نوع تخفيف‌هاي مالياتي، واگذاري زمين و تخفيف در نرخ بهره تسهيلات بانكي صورت گرفت و در سال‌هاي اخير نيز به حمايت از توليد انبوه مسكن، اعطاي اراضي اجاره‌اي و حذف قيمت زمين از تابع توليد مسكن (طرح مسكن مهر) افزوده شده است. اما اين حمايت‌ها تاثير چنداني بر افزايش توليد انبوه مسكن نداشته است. فعاليت در حوزه انبوه‌سازي به‌صورت عام، و دسترسي به حمايت‌هاي مذكور از انبوه‌سازي به‌صورت خاص، غير از هزينه‌هاي توليد، داراي دشوراي‌ها يا هزينه‌هاي ديگري است. اين هزينه‌ها در قالب تيوري اقتصاد نيوكلاسيك كه حمايت‌ها در قالب آن صورت گرفته است، قابل تبيين نمي‌باشد. در اين مقاله كه اساساً بر مبناي نتايج طرح پژوهشي ارزيابي سياست انبوه‌سازي مسكن تهيه شده، با استفاده از تيوري هزينه مبادله به روش گروه كسب و كار بانك جهاني هزينه‌هاي مبادله در مراحل دهگانه ساخت انبوه مسكن به روش موردپژوهشي (دو نمونه) بررسي و دلايل عدم موفقيت حمايت‌هاي سنتي از توليد انبوه مسكن تبيين شده است. نتيجه بررسي نشان مي‌دهد كه فقط بخش‌هايي از مراحل ساده‌شده ده‌گانه توليد مسكن بر اساس قانون مورد حمايت بوده و در عمل، حمايت‌ها در هيچ يك از مراحل به‌طور كامل تحقق نيافته است.

Mass production of housing units has been an important policy pursued by Iranian government in recent years. Mass production and building small housing units have been among major pillars of the government’s housing policy. Tax exemptions, granting inexpensive land and discount on the interest rate of bank facilities have been major supports provided by government for mass producers of housing units in recent years. Granting land on lease and eliminating land price from housing production function (by implementing Mehr Housing Plan) were other incentives considered by the government. Such supports, however, have not had a remarkable effect on encouraging mass housing production. Mass production of housing units and taking advantage of the said supports entail many expenses other than production cost. These expenses cannot be explained through a neoclassic economic theory. This paper is based on findings of a research project for the assessment of government’s mass housing policy. It uses transactions cost theory of the World Bank to assess transactions costs for 10 phases of building mass housing units before discussing reasons for the failure of the aforesaid supports to stimulate mass housing production. Findings show that the supports have been provided for only some of those 10 phases and have not been available for other phases.