بررسي فقهي ـ حقوقي قرارداد پيش‌فروش آپارتمان

Juridical-Legal Study of the Contract for Short Sale of Apartment

در ميان فقها و حقوقدانان، ماهيت حقوقي قرارداد پيش‌فروش آپارتمان، اختلافي است. نظرات مطرح درباره ماهيت چنين قراردادي، عبارتند از: بيع سلف، استصناع، شركت، مقاطعه و تعهد به بيع. برخي، ماهيت آن را برمبناي قرارداد خصوصي و مادّه 10 ق.م. تبيين مي‌كنند و آثار يك توافق خصوصي را بر اين نوع قراردادها بار مي‌كنند، ولي برخي ديگر، ماهيت اين نوع قراردادها را بيع مي‌دانند و معتقدند كه چون مبيع يعني آپارتمان، در زمان انعقاد قرارداد وجود خارجي ندارد و بعد از مدتي در آينده به‌وجود خواهد آمد، بنابراين آثار عقد بيع نيز از زمان ايجاد آپارتمان، تحقق مي‌يابد و در اينجا قرارداد پيش‌فروش آپارتمان، بيع معلق است و اثر اصل عقد بيع كه انتقال مالكيت است، پس از تحقق معلقٌ‌عليه (ساخته شدن آپارتمان) بروز مي‌يابد. پس با وجود نظرات مختلف، قرارداد پيش‌فروش آپارتمان به عقد بيع نزديك است، به همين دليل، آثار و مقررات بيع بر اين نوع قراردادها حاكم است.

There is some debate concerning the legal nature of short sale of apartment among jurists and legalists. Opinions concerning nature of this contract are as follows: "forward sale", "sale by order", "partnership", "contract", and "commitment for sale". Some of them explain its nature based on private contract and Article 10 of the Civil Law, and consider effects of a private contract for such contracts. Some others, however, regard these contracts as sale ones; and believe that, since in the time of conclusion of the contract object of sale (i.e. apartment) is absent and will come into being some time later, thus effects of sale will be realized once apartment is built; and here contract for short sale of apartment is a suspended sale, and effect of sale contract which is transfer of title will be realized when the subject of suspension is realized (apartment is built). Thus, though there are various opinions in this regard, contract for short sale of apartment is close to sale contract; and for the same reason, effects and rules of sale govern such contracts.