ارزيابي نوسانات بازار مسكن و رابطه آن با ادوار تجاري در اقتصاد ايران

The Investigation of Housing Fluctuations and its Relation with Business Cycles in Economy of Iran

چكيده مسكن سهم قابل توجهي از هزينه خانوار را به خود اختصاص مي دهد و از طرفي سهم پانزده درصدي ارزش افزوده مسكن از توليد كل و شاخص هفتاد در صدي پيوند پيشين با ساير بخشها نشان دهنده اهميت آن در توليد است و لذا شناخت ماهيت بازار مسكن هم براي توليد كننده آن و هم براي تقاضا كننده آن – و در نتيجه هم براي سياستگذاران- اهميت پيدا مي كند. مهمترين جنبه بازار مسكن، نوسانات آن است كه بر اساس بيشتر مطالعات، راهنماي نوسانات اقتصاد كلان( ادوار تجاري) است. موضوع اين مطالعه شناخت نوسانات بازار مسكن و رابطه آن با ادوار تجاري در اقتصاد ايران است. دوره مورد بررسي سالهاي 2009-1971 را در بر مي گيرد. توليد ناخالص داخلي به عنوان متغير مرجع و متغيرهاي : پروانه هاي ساخت مسكن، توليد مسكن، زيربناي ساخته شده، سرمايه گذاري در مسكن، اشتغال در مسكن و قيمت مسكن به عنوان متغيرهاي بازار مسكن انتخاب گرديده اند. ابتدا لگاريتم متغيرها با استفاده از فيلتر هادريك- پرسكات طي دو مرحله به اجزا : روند، نامنظم و ادواري تفكيك گرديده و به بررسي رابطه ميان ادوار متغيرها پرداخته شده است. همچنين تغيير پذيري نسبي، تداوم و هم حركتي ادوار مورد برآورد و تحليل قرار گرفته است. نتايج نشان مي دهد كه بيشترين تغيير پذيري مربوط به سرمايه گذاري در مسكن بوده و بيشترين تغيير پذيري نسبي نيز در سرمايه گذاري در مسكن، اشتغال در مسكن و توليد مسكن مشاهده مي شود. ضريب خود همبستگي نيز نشان مي دهد كه همه متغيرها از پايداري بالايي برخوردار هستند. در ادامه به آزمون عليت گرنجر پرداخته كه نتايج حاصله، رابطه علي ميان پروانه هاي ساخت و توليد كل را رد نموده، علت بودن قيمت مسكن براي توليد كل و علت بودن توليد كل براي ساير متغيرهاي مسكن را تاييد مي نمايد. تحليل نقاط برگشت نشان مي دهد كه متغيرهاي مسكن – به غير از پروانه هاي ساخت- هم حركتي معناداري با توليد كل دارند. همچنين سرمايه گذاري در مسكن و قيمت مسكن با توليد كل همزمان بوده در حالي كه توليد مسكن و اشتغال در مسكن نسبت به توليد كل دو دوره تاخير دارند. واژگان كليدي : توليد ناخالص داخلي، بازار مسكن، فيلتر هادريك- پرسكات، همبستگي متقابل، نقاط برگشت.

Abstract Stylized facts show that, housing has a remarkable share of household expenditures. Because of housing value added is fifteen percent to Gross Domestic Product (GDP), and also the backward linkage between housing and other sectors is seventy percent, the role of housing in GDP is important . Therefore, it is vital to identify the nature of the housing market for the builders, consumers, and consequently for policymakers. The most important aspect of the housing market is its fluctuations that according many of researches are leading for business cycles. The subject of this study is the investigation of housing fluctuations and its relation with business cycles in economy of Iran from 1971 to 2009. The GDP have been considered as the reference variable, and building permits, housing construction, built area, residential investment, employment in the housing sector and housing prices are considered as the basic variables of housing market. First the logarithms of variables by using Hedrick–Prescott filter in two stages are decomposited to trend, stochastic and cycle. Then, we examined the relationship between cycles of variables by using volatility, persistence and co movement indexes. Results show that there is a most volatility in residential investment and most relative volatility in residential investment, employment in the housing and housing construction. Additional, estimated correlation coefficient indicates that all variables have high stability. Also, Granger causality test indicates: i) there is no causality between permits and GDP, ii) there is a causality of housing price to GDP iii) and there is a causality of GDP to other housing variables. In final section turning points analysis shows that housing variables (except permits) have co- movement with GDP. Residential investment and housing price are coincident with GDP, but the housing construction and employment in the housing are delayed. Keywords: gross domestic product, housing market, Hedrick–Prescott filter, cross correlation, turning points.