سنجش و ارزشگذاري عوامل موثر بر انتخاب مسكن با استفاده از روش انتخاب تجربي از ديدگاه خانوارهاي ساكن در بافت فرسوده شهر اصفهان

Measurement and Valuation of Factors Affecting Housing Choice Using a Choice Experiment Method: Viewpoints of Households Living at Old Urban Textures of Isfahan

با توجه به روند نوگرايي سريع، در شهر اصفهان نيز همچون اكثر شهرهاي كشور مي توان شاهد ناكارآمدي و فرسودگي بافت ها بود. از اين رو، توسعه نوسازي بافت هاي فرسوده بايد از اهداف اصلي نوسازي شهر اصفهان باشد. مهمترين قدم براي اجراي موفقيت آميز پروژه هاي مسكن سازي را مي توان تجزيه و تحليل عميق ابعاد گسترده مسكن و شناخت چگونگي رتبه بندي عناصر مختلف يك واحد مسكوني توسط مصرف كنندگان دانست. از آنجا كه ويژگي هاي مسكن، آن را جزو كالاهاي غير بازاري قرار مي دهد، براي ارزشگذاري آنها مي بايد از روشهاي ارزشگذاري غير بازاري استفاده نماييم. در اين مطالعه، براي تحليل چگونگي ارزشگذاري و تعيين ميزان تمايل به پرداخت مصرف كنندگان براي ويژگي هاي مختلف مسكن، از روش انتخاب تجربي(CEM) استفاده شده است. بدين منظور يكي از بافت هاي فرسوده شهر اصفهان انتخاب و سپس نمونه اي شامل 120 خانوار در منطقه مورد نظر به روش تصادفي ساده انتخاب شد. داده ها با استفاده از پرسشنامه هاي انتخاب تجربي جمع آوري و با استفاده از نرم افزار STATA و EXCEL مورد تجزيه و تحليل قرار گرفت. يافته ها نشان مي دهد كه انتخاب واحد مسكوني تابعي از 7 ويژگي مساحت زمين، كيفيت و نوع مصالح به كار گرفته شده در واحد مسكوني، امنيت محله، ميزان دسترسي، ميزان بخشودگي عوارض، ميزان وام پرداختي براي ساخت و ساز و قيمت واحد مسكوني بوده است بر اساس نتايج، ساكنان از ميان حالت هاي مختلف پيشنهاد شده بيشترين ميزان تمايل به پرداخت را براي افزايش در مساحت واحد مسكوني داشته اند. همچنين با توجه به ضرايب به دست آمده تمايل به پرداخت بالايي براي بهبود ويژگي دسترسي به تسهيلات، امكانات و خدمات عمومي و افزايش در بخشودگي عوارض، از سوي ساكنان وجود داشته است..

Due to the rapid modernization process, we can see the inefficiency and obsolescence of urban textures in Isfahan alike the most Iran’s cities. Hence, renovation development of old textures should be one of the main goals in modernization of Isfahan. Analyzing the widespread dimensions of housing and identifying the ranking ways of different attributes of residential units by consumers is the most important step for being successful in housing projects. Since housing attributes are the non-marketed goods, we need to use non-market evaluation method to evaluate them. In this paper Choice Experiment Method (CEM) has been used to evaluate and determine the consumer willingness to pay for various housing attributes. For this purpose, one of the old textures of Isfahan was selected and a sample of households living in that area was randomly drawn with 120 observations. Data was collected using choice experiment questionnaires and analyzed using STATA and EXCEL softwares. The results show that choice of residential unit is a function of 7 attributes including land area, quality and type of materials used in residential units, neighborhood security, access to major city centers, exemption from charge payments for construction, the amount of loan paid for construction and price of residential unit. Based on the results, the most effective variable is the land area; and residents have a high willingness to pay for this attribute rather than the other attributes.