زمان انتقال مالكيت در قانون پيش فروش ساختمان مصوب سال 1389

Time of Transfer Ownership in Forward Sale Act Building Enactment 1389

دير زماني بود بين نويسندگان حقوقي در خصوص اعتبار انعقاد عقد بيع نسبت به ساختمان در حال احداث، جدال وجود داشت. با وضع قانون پيش فروش ساختمان در د‌ي‌ماه 1389 اين بحث پايان يافت و پيش فروش ساختمان‌هاي در حال ساخت، صحيح تلقي شد. با وجود اين همچنان اين سوالات باقي است كه انتقال مالكيت در اين قبيل معاملات از چه زماني واقع مي‌گردد؟ آيا با تنظيم قرارداد پيش فروش به نحو رسمي و يا با انتقال قطعي سند پس از احداث كامل بنا، انتقال مالكيت واقع مي‌شود؟ قرارداد پيش فروش ساختمان يك قرارداد نوظهوري است كه علاوه بر حكومت قواعد عمومي قراردادها بر آن، تابع احكام ويژه مندرج در اين قانون است. انتقال مالكيت در اين نوع از قرارداد نسبت به عرصه و بخش موجود، با قرارداد پيش فروش رسمي انجام مي‌شود (البته انتقال عرصه منصرف از موردي است كه قانوناً انتقال آن ممنوع است. مانند اراضي موقوفه مذكور در بند 2 ماده 1 قانون مزبور). اما نسبت به بخش ساخته نشده، يا غير موجود انتقال مالكيت معلق به احداث ساختمان از طرف پيش فروشنده و پرداخت عوض از طرف پيش خريدار است. همانطور كه در فقه عقد بيع به انواع مختلف نقد، ‌نسيه، سلم و سلف ... تقسيم شده است، مانعي نخواهد داشت كه اين معامله نيز نوع خاصي از عقد بيع محسوب شود. تنظيم سند رسمي از اركان تحقق آن عقد تلقي مي‌گردد و پرداخت ثمن نيز در اين نوع از قرارداد از نقش و جايگاه ويژه‌اي برخوردار است. تنظيم سند نهايي نيز به منظور تثبيت و تسجيل مالكيت موجود در اين معامله به عمل مي‌آيد.

There have been a lot of debates between law authors about formation of valid sale contract to the building while constructing for a long time. After enactment of forward sale Act in 1389 forward sale building during construction process accepted. However some facts were not answered clearly when the transferring of ownership will be happened: Through official forward sale contract or transferring in deep after finishing the construction. Legislature in newly enacted legislation counted forward sale building as the new contract which has its own principals and following common, regulation. Thus the contract of forward sale and transfer of ownership in real estate in constructed section will be done officially but unconstructed section will not be followed this way. Because transferring of ownership is conditional to constructing by reseller and payment by presbyter. As in Islamic law the sale contract are devised to various kinds cash and credit, forward sale, thence there is no prohibition that is considered as a special sale contract. Regulating official documents is one of the elements of coming into and paying the price is very important. Regulating final documents is for stabling existent, ownership.