بررسي نقش بنگاه‌هاي معاملات ملكي در توسعه زمين شهري مطالعه موردي: شهر گرگان

Study of estate transactions institutions role in urban land expansion Case Study : Gorgan city

پيچيدگي فرايند توسعه زمين شهري و شرايط ويژه اقتصادي-اجتماعي حاكم بر شهرها مانع از آن مي‌گردد كه بتوان با انتخاب يك نظريه، همه‌ي عوامل موثر در توسعه زمين شهري را تحليل نمود. بنگاه‌هاي معاملات ملكي، يكي از عنصر پنهان و نامحسوس بازار زمين و مسكن در توسعه زمين شهري مي‌باشد. مقاله حاضر با هدف بررسي نقش بنگاه‌هاي معاملات ملكي در توسعه زمين شهري براي شهر گرگان تدوين يافته است. در اين راستا ابتدا عملكرد بازار با استفاده از آمار پروانه‌هاي ساختماني و قيمت زمين و مسكن در سال1390 و سپس نحوه فعاليت بنگاه‌ها را در سطح شهر و متغيرهاي تاثيرگذار در تعيين قيمت و تاثير مسكن مهر در كاهش قيمت زمين و مسكن مورد بررسي قرار گرفته است. نوع تحقيق كاربردي- توسعه‌اي و روش مطالعه اسنادي و پيمايشي (ميداني) است. جهت گردآوري اطلاعات از پرسش‌نامه و براي تجزيه و تحليل داده‌ها از نرم افزار SPSS استفاده شده است. جامعه آماري، مديران و صاحبان بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر گرگان مي‌باشد، كه با استفاده از فرمول كوكران136 نفر برآورد گرديده و نهايتاً با اسفاده از روش نمونه‌گيري سيتماتيك در منطقه يك و دو شهر تهيه و تكميل شده است. نتايج پژوهش نشان مي‌دهد، بين عملكرد بنگاه‌هاي معاملات ملكي و تعيين قيمت و نوع كاربري زمين شهري با ضريب كاي اسكوير531/72 و000/0 =Sig رابطه معني‌داري وجود دارد؛ بدين‌معني بنگاه‌ها با تعيين قيمت زمين و افزايش آن، نوع كاربري را به سمت كاربري مسكوني و تجاري كه سودآورتر مي‌باشد هدايت مي‌كنند. هم‌چنين مقايسه سطح معاملات در منطقه يك و دو شهر گرگان تفاوت معني‌داري را نشان مي‌دهد. براي مواجهه با مشكلات موجود و بهبود عملكرد بنگاه‌هاي معاملات ملكي در توسعه شهري پيشنهاد مي‌گردد، براي شفاف سازي، كنترل و نظارت بر قيمت‌ها در هرناحيه و منطقه شهري كميسيون متشكل از نمايندگان بنگاه‌ها و شهرداري و نماينده دادگستري تشكيل گردد.

Urban land expansion process intricacy and citiesʹ special economic- social qualifications prevent us to analyzing all the factors that affected urban land expansion by choosing a theory. State transactions institutions are one of the land market and housing secret and hidden principles in urban land expansion. This article is compiled for studying of estate transactions institutionsʹ role in urban land expansion. For this, at first market function is being studied by using constructional license statistics, land and house price in year 1390, and then manner of institutionsʹ activity in the city and affective variables in determining the price and Maskan Mehr effect to reduce land and house price. Research method is application- expansion and study method is documentary and measurement. For information gathering we use questionnaire and for data analyzing SPSS is used. Statistical universe are managers and Gorgan estate transactions institutionsʹ owners, that is estimated about 136 by using cocaran formula and finally it is prepared and completed by using systematic sampling method in city areas1 and 2. The results show that there is a meaningful connection between state transactions institutions function and price determining and urban land type of usage with Chi-Square coefficient sig= 0/000 and 72/531; that means institutions by determining land price and increasing it, lead the type of usage towards residential and commercial usage which is more profitable. Also transactions level comparison in Gorgan areas 1 and 2, shows there is a meaningful different. For confronting existing problems and improvement of estate transactions institutions function in urban development is suggested, for clarification, control and supervising prices in each urban area and district organize a committee of institutions, municipality agents and ministry of justice agent.