نقش سفته‌بازي بر تغييرات قيمت مسكن در ايران (1387-1370)

The Effect of Speculation in Housing Market Volatility in Iran (1991-2008)

بخش مسكن طي چند دهه اخير با دوره‌هاي رونق و ركود تورمي و افزايش بي‌رويه و جهش‌وار قيمت همراه بوده است. بروز نوسان‌هاي ادواري در اين بخش باعث ايجاد معضلات ساختاري و بعضاً اجتماعي گرديده و به اين دليل تحليل نوسان‌هاي بازار همواره مورد توجه سياستگذاران قرار گرفته است. در اين مقاله در پي بررسي اثر سفته‌بازي بر نوسان‌هاي بازار مسكن در ايران طي دوره 17 ساله (1387-1370) با استفاده از معادله تعادلي قيمت و تكنيك شبيه‌سازي مي‌باشيم. در اين بررسي براي تخمين ضرايب معادلات از تكنيك ژنتيك الگوريتم استفاده شده و نتايج با برنامه‌نويسي در نرم‌افزار Matlab شبيه‌سازي شده است. نتايج حاكي از آن است كه انگيزه سفته‌بازي نتيجه انتظارات قيمتي و تحليل روند قيمت دوره‌هاي گذشته توسط سرمايه‌گذاران بوده كه به‌صورت تقاضاي سفته‌بازانه در بازار نمود مي‌يابد. تقاضاي سفته‌بازي تاثير قابل ملاحظه‌اي در ايجاد نوسان‌هاي قيمتي در بازار مسكن دارد و موجب بروز دوره‌هاي رونق و ركود قيمتي در اين بازار مي‌گردد، همچنين با بررسي كشش قيمتي عرضه مي‌توان نتيجه گرفت كه افزايش سرعت توليد و تقويت سمت عرضه مي‌تواند فاكتور اساسي در كنترل نوسان‌هاي بازار با پاسخگويي به تقاضاي سفته‌بازي باشد.

Housing sector has been witnessing some periods of boom and stagflation and huge increase of prices during recent decades. The periodical volatilities in this sector have led to some structural and sometimes sociological problems, so the analysis of market volatilities always has been in the attention point of policy makers. In this article using equilibrium equation and simulation technique, we are going to investigate the effects of speculation on the housing market volatilities, in Iran during a 17-year period from 1991 to 2008. Using genetic algorithms method and matlab software, the model has been estimated and simulated. The outcomes indicate that speculation’s motivation has been resulted from price expectations and analysis of price trends by investors in past periods which create a form of speculation demand on market. The demand for speculation has a significant effect on the creation of fluctuation in the housing market and causes some periods of booms and recession in this market. Also, by investigation the price elasticity of supply it can be concluded that the speeding up the rate of production and strengthen the supply side can be key factor in controlling volatilities of the market to meet demand of speculation.