غرامت‌هاي بيكاري منطقه‌اي در بازار مسكن استان‌هاي ايران

Regional Unemployment Compensation in Housing Markets of Iran

مهاجرت نیروی كار در سطح مناطق به تفاوت‌های منطقه‌ای نرخ بیكاری عكس العمل نشان می‌دهد و نرخ بیكاری با اجزاء بنیادی بازار مسكن در ارتباط است. در این مطالعه، ارتباط بازار نیروی كار و مسكن در 30 استان كشور و با به كارگیری مدل ورمولن و امرن (2005) و استفاده از روش داده‌های تركیبی (پانل دیتا) برای مناطق و روش خودرگرسیون با وقفه های گسترده (ARDL) برای كل كشور، روابط بین متغیرها در دوره زمانی 1390-1380 تجزیه و تحلیل می شود. نتایج مشاهدات نشان می‌دهد كه اكثر استان‌هایی كه از میانگین بالای قیمت مسكن برخوردار هستند، میانگین و نوسان پایین بیكاری را نیز دارند. كارگران در مناطقی با بیكاری بالا از طریق بازار مسكن جبران غرامت می‌شوند، زیرا در این مناطق قیمت زمین و مسكن و هزینه های زندگی نسبت به مناطق با بیكاری كمتر، پایین تر می‌باشد. همچنین با وجود خطر بیكاری، تمایل خانوارها به دریافت وام مسكن كاهش می یابد و در نتیجه، قیمت مسكن كاهش می‌یابد. خطر بیكارشدن، نااطمینانی درآمدی را افزایش می‌دهد و بنابراین، قیمت مسكن را كاهش خواهد داد.  این مساله ارتباط منفی میان قیمت مسكن و نرخ بیكاری را نشان می‌دهد. همچنین آزمون علیت گرنجر نیز حاكی از ارتباط دوطرفه میان قیمت مسكن و نرخ بیكاری است. مناطقی كه از نرخ بیكاری بالاتری برخوردارند، توسط شرایط بهتر بازار مسكن جبران غرامت می‌شوند؛ یعنی سطح قیمت مسكن در این مناطق پایین‌تر است. از این رو، ارتباط منفی میان قیمت مسكن و نرخ بیكاری در استان‌های كشور وجود دارد. تحلیل های رگرسیونی ارتباط میان نرخ بیكاری و قیمت مسكن را منفی نشان می‌دهد و در مطالعه داده های پانلی، ضریب یاد شده در استان‌های مختلف متفاوت است كه منعكس كننده غرامت بیكاری در سطح مناطق می باشد. در مناطقی كه از میانگین قیمت مسكن پایین تری نسبت به سایر استآنهابرخوردار می‌باشند، تأثیر بیكاری بر قیمت مسكن بیشتر از سایر استان‌هامی‌باشد. بنابراین پایین بودن قیمت مسكن این مناطق با بازار نیروی كار آن‌ها ارتباط بالاتری نسبت به بقیه مناطق دارد.  

The regional labor migration is responsive to regional differences of unemployment rate which is interrelated with fundamentals of housing market. This paper analyzes the relationship between labor and housing markets in 30 provinces of Iran. It uses Vermeulen and Ommeren (2005) model in a panel data for regions and an Autoregressive Distributed Lags (ARDL) model in the country over the period 1998-2011. The estimation results indicate that most of provinces with high housing prices on average have also low volatility in unemployment rates. The workers in high-unemployment regions are compensated through housing markets, since the prices of land and housing and living expenses are lower in these regions than ones with low unemployment. In addition, the propensity of households to get housing loan decreases and the housing price falls despite high risk of unemployment. The risk of getting unemployed raises the income uncertainty and reduces the housing price. This indicates a negative relationship between housing price and unemployment rate. The test for causality shows that this relationship is bidirectional in provincial level, so that provinces having high unemployment rates are compensated by better conditions of housing market which means low housing prices.