تحليل فضايي قيمت مسكن مشهد با استفاده از رگرسيون وزني جغرافيايي

Spatial Analysis of Mashhad’s House Price Using Geographically Weighted Regression

در اين تحقيق، تحليل توزيع فضايي قيمت مسكن در شهر مشهد و عوامل موثر بر آن با استفاده از رگرسيون وزني جغرافيايي بررسي شده‌است. حجم نمونه شامل 1000 مورد قيمت مسكن ويلايي و آپارتماني است (628مورد آپارتماني و 372ويلايي). روش اين تحقيق، توصيفي و تحليلي است و از نرم‌افزار Arc GIS و براي بررسي‌ها، از روش‌هاي رگرسيون وزني جغرافيايي استفاده شده‌است. قيمت مسكن (ويلايي و آپارتماني) به‌عنوان متغير وابسته و تعداد 8 شاخص كه شامل فاصله تا مركز شهر، فاصله تا مراكز بهداشتي و درماني، فاصله تا شبكه‌هاي ارتباطي، فاصله تا سمت توسعه شهر، جمعيت نواحي، درآمد مردم در هريك از نواحي، درصد مساحت بافت فرسوده و درصد مساحت بافت حاشيه‌اي در هريك از نواحي به‌عنوان متغير مستقل درنظر گرفته شده‌است. نتايج حاصل از اين تحقيق، نشان مي‌دهد كه ميانگين قيمت مسكن در شهر مشهد به‌طوركلي 9200 هزار ريال است و به‌طور تفكيكي، قيمت آپارتمان 9000 هزار ريال و ويلا برابر 9400 هزار ريال است. اما تفاوت‌هاي بسياري در نواحي مختلف شهر وجود دارد. از طرف ديگر، از مهم‌ترين عوامل موثر بر تعيين قيمت مسكن اعم از ويلايي و آپارتماني، با توجه به نتايج حاصل از كاربرد رگرسيون چندمتغيره، تاثير مثبت 2 متغير (ميانگين درآمد مردم در هريك نواحي و فاصله تا شبكه‌هاي ارتباطي اصلي (بلوار و بزرگراه) بر تعيين قيمت است كه در برنامه‌ريزي مسكن بايد مَدّ نظر قرار گيرد.

This study examined the spatial distribution of house prices in Mashhad and its influential factors, using geographically weighted regression. The sample consisting of the prices of 1000 houses (628 villas and 372 flats). This study was a descriptive- analytic research for which ArcGIS software and geographically weighted regression were used. The house price (villa or flat) was the dependent variable, while eight indices including distance from the city center, distances from healthcare facilities, distance from the transportation networks, distance from the cityʹs development area, the region’s population, the average household income, the percentage of the downtown area, and the percentage of slum area were the independent variables. The results of this research indicated that the average house prices in Mashhad in general were 9200 Rls, whereas for the flats were 9000 Rls and for villas were 9400 Rls, which demonstrated many differences in different areas. On the other hand, given the results obtained from the multiple regressions, the most important factors for determining the price of house were the average of peopleʹs income for each area and distance from transportation networks. It was suggested that these factors be taken into account in planning for house programs.