به‌كارگيري روش هدانيك در ارزش‌گذاري واحدهاي مسكوني مورد شناسي: محله باغ صبا در منطقه 7 تهران

Utilizing Hedonic Price Method in Valuing Residential Properties Case Study: Baghe Saba Neighborhood in District 7 of Tehran

در عصر حاضر، همگام با افزايش سطح آگاهي جامعه، برنامه‌ريزان و سياست‌گذاران شهري در‌جهت تحقق منافع عمومي، تلاش مي‌كنند تا برنامه‌هايي توليد و سرمايه‌گذاري كنند كه نظر و سليقه افراد جامعه را نيز پوشش دهد. در اين بين، آنچه به‌طور خاص در زمينه مسكن و برنامه‌ريزي آن قابل تامل است، نحوه پيوند تمايلات مصرف‌كننده و عرضه‌كننده در بازار و برنامه‌ريزي مسكن و فرايند ارزيابي آن است. از آنجا كه ويژگي‌هاي مسكن اغلب ماهيت غير‌بازاري دارند، ضرورت كاربرد روش ديگري به‌غير‌ از روش‌هاي رايج تحليل عرضه و تقاضاي آن ويژگي‌ها، هويدا مي‌شود. مطالعات حاضر، با تاكيد بر روش ارزش‌گذاري هدانيك كه در چند دهه اخير استفاده از آن در مقوله‌هاي مرتبط با مسكن رايج شده است، سعي در بررسي عوامل موثر در ارزش واحدهاي مسكوني آپارتماني و در‌نهايت، تدوين مدل هدانيك ارزش واحدهاي مسكوني آپارتماني در محله دارد. بدين منظور، قيمت فروش 80 واحد مسكوني آپارتماني در بازه سال‌هاي (1390-1389)، به‌طور تصادفي در محله باغ صبا منطقه 7 تهران انتخاب و ويژگي‌هاي تبيين‌كننده ارزش واحد مسكوني آن مورد بررسي قرار گرفته است. در اين راستا، در محيط نرم‌افزار spss و با استفاده از تحليل رگرسيوني در دو فرم خطي و نيمه لگاريتمي، تحليل‌ها صورت پذيرفته است. طبق يافته‌‌ها، فرم رگرسيوني نيمه لگاريتمي بهتر مي‌تواند در تحليل‌‌ها مفيد واقع شود. همچنين، ويژگي‌هاي ساختاري و فيزيكي بنا، سهم بيشتري در تبيين ارزش واحد مسكوني آپارتماني ايفا مي‌كنند و در سطح اطمينان 95 درصد، متغيرهاي زيربناي واحد مسكوني، وجود آسانسور، وجود پاركينگ و قدمت بنا معنادار بوده، هرچند اثر متغير قدمت بنا بر ارزش بنا منفي است. همچنين در سطح اطمينان 90 درصد، متغير فاصله از كاربري اداري نيز معنادار (با اثر منفي) است.

At the present, along with the increase of public awareness, the city planners and policy makers, for the realization of public interests, try to produce & fund plans that cover society’s thoughts & interests. However, what specifically is important in the field of housing and planning, is how to link supplier & consumer in the housing market and planning and the evaluation process. Since house characteristics are of non-market ones, using methods other than analyzing supply & demand, are necessary. This study , puts the emphasis on hedonic pricing method which has become popular in housing studies in the recent decades. This method tries to study the effective factors on valuation of apartment residential units and finally build its hedonic model in the district. Here the selling price of 80 apartment units within a time period of one year (2010-2011) were randomly selected and their attributes were studied in Baghe Saba neighborhood in district 7 of Tehran. Analysis were made by using two forms of linear and semi-log regression in spss software environment. Results show that semi-log regression is more useful in the analysis for this context. Also, physical and structural specifications of the house are more effective in house valuation & within the 95% confidence interval, variables such as unit area, elevator, parking and the unit’s age are more significant although the unit’s age variable having a negative effect on the building value. In addition, on the 90% confidence interval, the distance from office land use is also significant( by negative impact) . Keywords: Hedonic Price Method, Housing, Residential Properties value, Baghe Saba neighborhood, District 7 of Tehran.