پيش‌بيني تغييرات قيمت مسكن بافت فرسوده شهري پس از اجراي پروژه‌هاي نوسازي با استفاده از روش خاكستري (مطالعه موردي: پروژه مجد، منطقه دو شهرداري مشهد مقدس)

The Anticipation of Changes in Housing Prices in Urban Distressed Areas after Implementation of Renovation Projects Using Grey Method (Case Study: Majd Project, Mashhad Municipality district 2)

ارتباط متقابل ميان ساخت كالبدي شهرها و مؤلفه هاي اقتصادي موجب مي شود تا اغلب، مداخلات در بافت كالبدي شهرها، با بازتاب هاي اقتصادي همراه باشند. اين مداخلات معمولاً از طريق كاهش يا افزايش هزينه يا منافع اقتصادي فعاليت هاي شهري، بر روي تصميم گيري مردم، شركت هاي خصوصي و نهادهاي عمومي در استفاده از اراضي و املاك شهري تأثير مي گذارد. هدف اين مطالعه، شناسايي و پيش بيني تغييرات قيمت املاك و مستغلات در چهار محدوده تعريف شده در محل اجراي پروژه مجد تا سال اتمام پروژه است. داده هاي مورد استفاده در اين مطالعه، از طريق روش اسنادي پيمايشي براي دوره زماني 921388، جمع آوري شدند. به منظور پيش بيني ارزش آينده املاك و مستغلات محدوده مورد مطالعه، از روش خاكستري، استفاده شد. نتايج نشان دادند كه پيش بيني تحولات اقتصادي و كالبدي در محدوده مورد مطالعه، موجب شكل گيري جرياني در قيمت هاي املاك اين محدوده شده است كه در علم اقتصاد توسط انتظارات تطبيقي، قابل توضيح است. نتايج حاصل از مدل خاكستري بيانگر اين بودند كه روند افزايشي قيمت هر مترمربع مسكن، در سال هاي آينده نيز ادامه خواهد يافت؛ به گونه اي كه تا سال پاياني احداث پروژه مجد، ارزش اسمي مسكن در محدوده هاي مورد مطالعه نسبت به سال 1392، افزايش خواهد يافت. در پايان، پيشنهادهايي نظير؛ اصلاح قيمت هاي منطقه اي براي بهره برداري شهرداري منطقه از منافع اقتصادي افزايش ارزش بهاي املاك ارائه شدند.

Mutual connection between the structure of cities and economic factors often leads to economic feedbacks which caused by structural intervention. This intervention usually affects people, private and public sectorsrsquo decisions in urban land use through reducing or increasing economic costs or benefits of urban activities. The purpose of this study is prediction the changes in housing prices after implementation of distressed areasrsquo rehabilitation projects in (Majd project) (one of the rehabilitation projects of distressed areas in Mashhad) by using Grey Theory to predict the future price of real estates. The results showed that the prediction of economic and structural developments in studied area may result in the changes of real estate nominal prices, which can be explained by the Adaptive Expectations Theory in economics. Even though the structural effects are the first and more visible impacts of distressed areas rehabilitation projects, the subsequent economic effects would appear with some delays (4 years for this study). The real estate prices in two study areas out of four ndash have been affected more than others. In 2013, the implementation of Majd project caused 27 to 54 percent increase in real prices of housing in that area. The results of the Grey Theory represented that current increasing trend in real estate prices will continue in future in a way that until to the project completion time, the nominal prices of real estate in that area would increase by 30 percent in comparison to 2013. Eventually, some recommendations such as reforming local prices offered to exploit the economic benefits of increased prices of real estate.