طراحي سازوكار تامين مالي مسكن از طريق اوراق بازار سرمايه براي اقشار كم‌درآمد

طي سال‌هاي اخير تأمين مالي حوزه مسكن براي اقشار مختلف جامعه، امري مشكل گرديده است. اين مشكل نه‌تنها در زمينه‌ي خريد و ساخت، بلكه در زمينه‌ي اجاره هم كم‌كم به بحران تبديل خواهد شد. متأسفانه اكثر نيازمندان مسكن، يا هيچ تواني براي خريد و ساخت مسكن ندارند يا از توان پس‌اندازي و درآمدي كمي براي تأمين مالي هزينه‌هاي بالاي مسكن برخوردار هستند. در اين ميان، مسائلي مانند هزينه‌ي بالاي خريد و ساخت مسكن، درآمد پايين عامه جامعه، تورم‌هاي بالا، ناكافي بودن ميزان تسهيلات بخش مسكن، تبديل مسكن به كالاي سرمايه‌اي، عدم سودآوري تسهيلات مسكن براي بانك‌ها، عدم وجود ابزارهاي مناسب براي تأمين مالي بخش مسكن در بازار سرمايه و ... ازجمله دلايل بروز چنين بحراني است. از طرفي در حال حاضر تأمين مالي بخش مسكن وابستگي بالايي به بازار پول دارد و استفاده از ظرفيت ساير بازارهاي مالي ازجمله بازار سرمايه مغفول مانده است. به نظر نويسندگان حل معضل تأمين مالي مسكن با تنوع‌بخشي بازارها و ابزارها امكان‌پذير است. استفاده از اوراق متنوع بازار سرمايه مي‌تواند يك ايده عملياتي مناسب براي حل اين معضل باشد. در اين ايده افراد به دو گروه تأمين‌كننده منابع مالي و تأمين‌شوندگان(نيازمندان منابع مالي مسكن) تقسيم مي‌شوند. تأمين‌كننده‌هاي مسكن خود به دو گروه تقسيم‌بندي مي‌شوند، گروهي كه هدفش از تأمين مسكن سرمايه‌گذاري و كسب سود پايدار است و گروه ديگر كه هدف خيرخواهانه داشته و به دنبال رفع احتياج نيازمندان مسكن است. تأمين‌شوندگان مسكن نيز به دو گروه تقسيم مي‌شوند، گروهي كه به‌هيچ‌عنوان(حتي با دريافت تسهيلات) قادر با تهيه مسكن براي خودش نيست و گروهي كه با دريافت برخي تسهيلات و كمك‌ها امكان تأمين مسكن براي خود را دارد. ايده اين است كه تأمين‌كنندگان خيّر، مي‌توانند از طريق اوراق غيرانتفاعي بازار سرمايه مانند اوراق وقف و اوراق قرض‌الحسنه، اقدام به تأمين مالي براي تهيه و ساخت مسكن براي گروه اول ‌كنند. در واقع اين نوع مسكن، نوعي مسكن اجتماعي است كه براي افراد واقعاً نيازمند استفاده مي‌شود و تجربيات جهاني در اين حوزه نيز وجود دارد كه به بررسي آن‌ها مي‌پردازيم. گروه دوم از تأمين‌كنندگان مسكن، گروهي است كه به دنبال انتفاع است، اين افراد از طريق اوراق انتفاعي مي‌توانند در اين حوزه سرمايه‌گذاري كنند و طبق عقود اسلامي مثل مشاركت و اجاره به‌شرط تمليك، سود سرمايه‌گذاران بازپرداخت شود.