اسباب انحلال قرارداد مشاركت در ساخت و تاثير آن در قرارداد پيش فروش

Reasons for the dissolution of the construction participation contract and its effect on the pre-sale contract

قراردادهاي مشاركت در ساخت يكي از اقسام قراردادهاي ساخت و ساز محسوب مي گردند كه بر اساس آن مالك عرصه با شخص ديگري اعم از شخص حقيقي يا حقوقي مبادرت به انعقاد قراردادي مي نمايد تا در قبال احداث ساختماني در زمين مالك، نسبت به آنچه احداث مي گردد، شريك باشند و سهم هر شريك به ميزان آورده هاي ايشان يعني زمين و عمليات ساخت و ساز تعيين مي گردد.اكثر آپارتمانهاي ساخته شده در كشور حاصل مشاركت دو يا چند شخص است كه طي آن شخصي با آورده زمين يا ساختمان كلنگي، با شخص ديگري بعنوان سازننده مشاركت نموده و در قالب قرارداد مشاركت در ساخت، نسبت به آپارتمان سازي اقدام و هركدام از طرفين، تعدادي از آپارتمانها را بعنوان حصه خود پيش فروش مي نمايند. تا زمانيكه اين قرارداد مشاركت در ساخت، پايدار است، پيش خريداران مشكلي ندارند، ليكن زماني كه قرارداد مشاركت در ساخت تحت هر شرايطي از سوي هركدام از طرفين، فسخ گردد تكليف پيش خريداران اعم از آنهايي كه آپارتمان را از مالك زمين يا سازندگان پيش خريد كرده اند، با مشكلاتي روبرو مي شود.به موجب مقتضاي اطلاق اين قرارداد، هر طرف ميتواند سهم خود از واحدهاي ساختماني را پيش فروش نمايد؛ مگر اين كه در قرارداد اين حق از يك طرف تا مقطع زماني مشخصي مثلاً اتمام سفت كاري سلب شده باشد. بنابراين قرارداد پيش فروش آپارتمان تابع قرارداد مشاركت در ساخت است. براساس مواد 454 و 455 قانون مدني، فسخ مشاركت حتي بعد از پيش فروش، ممكن و متصور است و صرف پيش فروش واحدهاي سهمي سازنده يا مالك، مانع امكان فسخ قرارداد مشاركت نيست. بسته به رسمي يا عادي بودن قرارداد مشاركت در ساخت، در برخي موارد فسخ قرارداد مشاركت در برابر پيش خريدار قابل استناد است و در اعتبار پيش فروش تاثير دارد و در برخي مواقع نيز امكان فسخ قرارداد مشاركت بعد از قرارداد پيش فروش وجود ندارد.