اختلاف مساحت در ساختمانهاي پيش فروش:نارسايي قواعد عام در حمايت از طرف ضعيف قرارداد

area difference in advanace-sold building:the inefficincy of general rules in protecting weak party of contract

اشخاص آزادند به هر صورت كه تمايل دارند و خلاف قواعد آمره نباشد، اقدام به انعقاد قرارداد نمايند؛ در عين حال يكي از ملاحظات مورد نظر سياستگذاران حمايت از طرف ضعيف قرارداد است كه احتمال دارد در پرتو اصل آزادي قراردادها تامين نگردد. بر اين مبنا قانونگذار در قانون پيش‌فروش ساختمان، در صدد حمايت از پيش‌خريدار برآمده است. در قرارداد پيش‌فروش ساختمان، معمولاً موضوع معامله در زمان انعقاد آن وجود ندارد و توافق طرفين بر ساخت آن در آينده است. در نتيجه ممكن است مساحت ساختمان ايجاد شده با مساحت مورد توافق، اختلاف داشته باشد. گاه مساحت بيش از ميزان تعيين شده در قرارداد است كه قانونگذار در اين خصوص بين فرضي كه اضافه مساحت بيش از پنج يا تا پنج درصد باشد، قايل به تفصيل شده و صرفاً در فرض اول به پيش‌خريدار حق داده قرارداد را فسخ نمايد. همچنين ممكن است مساحت ساختمان كمتر از ميزاني باشد كه در قرارداد بر آن توافق شده است. در اين مورد نيز قانونگذار فرض كسر مساحت تا پنج درصد را از فرض كسر مساحت بيش از پنج درصد تفكيك و فقط در فرض دوم پيش‌خريدار را محق در فسخ قرارداد دانسته است. به علاوه در صورت فسخ، وي قيمت روز بنا را دريافت مي‌كند. بر اين اساس مي‌توان بيت‌الغزل اين قواعد را حمايت از پيش‌خريدار و جلوگيري از اجحاف پيش‌فروشنده نسبت به او دانست.

Abstract Persons are allowed to make a contract whatsoever they want provided that it is not against mandatory rules, at the same time policy makers bear in mind protecting weak party of contract that may not become actualized in the shadow of freedom of contract. Legislator has decided to protect buyer in the Act relating to contract of short sale of a building to be erected. In these contracts the subject matter of contract does not usually exist at the time of concluding contracts and parties agree to be made it in the future. Consequently area of the erected building may differ from what was agreed. Sometime the area is more the agreed one that may be to five or more than five percent and solely advance buyer may rescind the contract in latter case. In the same manner, it is possible that the area is less than agreed one which shortage may be to five or more than five percent and only in this case advance buyer can rescind the contract. Furthermore in the case of rescission he receives the current price of building. So it can be said that legislator envisaged protecting advance buyer against vendor through enacting this act.